Energetische Sanierung: So steigern Immobilienmakler den Wert von Liegenschaften

Mit energetischer Sanierung zu einer besseren Vermarktung

In der Schweiz ist die energetische Vermarktung untrennbar mit dem GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) verbunden. Ein Makler, der von „energetischer Qualität“ spricht, ohne das offizielle Schweizer Rating-Tool zu erwähnen, wirkt weniger fundiert.

Energetische Sanierungen sind mittlerweile ein wesentlicher Faktor für die erfolgreiche Vermarktung von Immobilien. Die energetische Qualität eines Gebäudes betrifft nicht mehr nur Eigentümer, sondern beeinflusst direkt die Wertentwicklung und Attraktivität von Immobilien.

Ob Altbau, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: Wer energetische Massnahmen versteht und richtig einordnet, schafft echten Mehrwert für Kunden und positioniert Liegenschaften erfolgreicher am Markt. Dabei spielen Fördermöglichkeiten, steuerliche Vorteile und eine gezielte Beratung eine zentrale Rolle.

Was ist ein energetischer GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone)?

Bei einer energetischen Sanierung wird ein Gebäude gezielt modernisiert, um den Energieverbrauch deutlich zu senken.

Typische Massnahmen sind:

• Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke
• Austausch von Fenstern und Türen gegen moderne, energieeffiziente Modelle
• Installation effizienter Heizungsanlagen
• Nutzung erneuerbarer Energien wie Solarthermie oder Photovoltaik

Ziel ist es, Nebenkosten zu reduzieren, die GEAK-Klasse (A bis G) zu verbessern und gleichzeitig den Immobilienwert zu steigern.

Für Makler bedeutet das: Energieeffiziente Immobilien lassen sich häufig schneller, sicherer und zu besseren Konditionen verkaufen oder vermieten – insbesondere in Zeiten steigender Energiepreise.

Kosten einer energetischen Sanierung realistisch einordnen

Die Kosten hängen stark vom Gebäudetyp, Baujahr, Grösse und angestrebtem Energiestandard ab. Gerade bei Altbauten ist eine sorgfältige Bestandsaufnahme entscheidend, um Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Als Makler müssen Sie keine Detailbeträge nennen. Wichtig ist vielmehr, dass Sie auf öffentlich zugängliche Förderungen (Gebäudeprogramm, kantonal organisiert, Minergie-Standards oder GEAK, steuerlich abzugsfähig) verweisen und die frühzeitige Einbindung von Energieberatung und Fachplanung empfehlen.

Warum Immobilienmakler die energetische Sanierung kennen sollten

Für Immobilienmakler geht es bei der energetischen Gebäudesanierung nicht nur um Technik oder Fördermittel, sondern um Positionierung. Wer Eigentümern aufzeigt, wie sich durch gezielte Massnahmen Wert, Vermietbarkeit und Finanzierungschancen verbessern lassen, wird zum strategischen Berater.

Die energetische Sanierung ist für Makler aus mehreren Gründen ein zentraler Erfolgsfaktor:

1. Marktwert steigern
   Modernisierte Wohngebäude erzielen in der Regel höhere Verkaufspreise. Je nach Zustand und Lage sind Wertsteigerungen von 5–15 % oder mehr möglich. Zudem sichert ein guter GEAK-Wert (Gebäudeenergieausweis) die Wiederverkäuflichkeit.
2. Attraktivität für Käufer und Mieter
   Energieeffiziente Immobilien bedeuten niedrigere Nebenkosten. Das ist ein starkes Verkaufsargument, besonders bei steigenden Energiepreisen.
3. ESG-Kriterien erfüllen
   Investoren achten zunehmend auf Umwelt- und Sozialkriterien. Energetisch optimierte Immobilien verbessern die ESG-Bilanz in Portfolios und erschliessen neue Zielgruppen.
4. Rechtliche Vorgaben berücksichtigen
   Die kantonalen Energievorschriften (z. B. MuKEn 2014) setzen enge Grenzen – insbesondere beim Ersatz von fossilen Heizsystemen oder bei grösseren Sanierungen.

Gerade in einem Markt mit steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und ESG-Kriterien suchen Eigentümer Orientierung. Makler, die Sanierungspotenziale erkennen, Förderwege ansprechen und realistische Wirtschaftlichkeitsüberlegungen einordnen können, schaffen Vertrauen und differenzieren sich klar vom Wettbewerb.

So wird die energetische Sanierung nicht als Pflicht oder Risiko wahrgenommen, sondern als Chance zur aktiven Wertentwicklung – und genau diese Perspektive macht sie zu einem starken Argument in der Akquise neuer Mandate.

Wie Sie ESG-Kriterien konkret in Ihre Vermarktungs- und Bestandsstrategie integrieren können, erfahren Sie in unserem Beitrag „ESG-Immobilienwirtschaft“.

Steuerliche Förderung der energetischen Sanierung

In der Schweiz können Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, in der Regel vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies gilt sowohl für selbstbewohnte Liegenschaften als auch für Renditeobjekte. Übersteigen die Sanierungskosten das Reineinkommen eines Jahres, können die restlichen Kosten in den meisten Kantonen in den folgenden zwei Jahren abgezogen werden.

Steuerliche Abzüge und direkte Förderbeiträge (z. B. aus dem Gebäudeprogramm) können in der Schweiz kombiniert werden. Es ist jedoch nur der Teil abzugsfähig, den der Eigentümer nach Abzug der erhaltenen Fördergelder effektiv selbst bezahlt hat. Eine frühzeitige Steuerplanung ist daher dringend zu empfehlen.

Mögliche Fördermittel für die energetische Sanierung

Energetische Erneuerungen sind meist mit hohen Investitionen verbunden. Um Eigentümer zu entlasten, bieten Bund, Kantone und Gemeinden attraktive Unterstützungsmöglichkeiten an.

Wer die verschiedenen Programme kennt und sie richtig kombiniert, reduziert nicht nur die Finanzierungslast, sondern steigert auch die Wirtschaftlichkeit der Massnahme erheblich.

Überblick: Die Schweizer Förderlandschaft

Die Schweizer Förderlandschaft ruht im Wesentlichen auf drei Säulen:

• Das Gebäudeprogramm: Die Kantone unterstützen Massnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung) sowie den Ersatz fossiler Heizungen durch erneuerbare Energien.
• Zusatzförderungen: Viele Gemeinden und Energieversorger bieten ergänzende Beiträge, etwa für Photovoltaikanlagen (Einmalvergütung Pronovo) oder Ladeinfrastruktur.
• Steuerliche Privilegien: Energetische Sanierungskosten können fast überall vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Fördergesuche müssen in der Regel zwingend vor Baubeginn eingereicht werden.

Auch Immobilienmakler können durch gezielte Information einen echten Mehrwert schaffen:

• Fördermöglichkeiten bereits im Exposé erwähnen.
• In Beratungsgesprächen auf GEAK Plus hinweisen: Empfehlen Sie frühzeitig einen Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK Plus). Dieser Beratungsbericht ist der Schlüssel zu Fördergeldern und zeigt Käufern konkrete Sanierungspfade auf.
• Informationsmaterial oder Leitfäden auf der eigenen Website bereitstellen.

Energetische Sanierung und Mieterhöhung: Was Makler wissen müssen

Bei vermieteten Immobilien stellt sich oft die Frage, ob sich die Kosten einer energetischen Sanierung auf die Miete umlegen lassen. In der Schweiz ist dies über die wertvermehrenden Anteile einer Investition geregelt. Die Mietzinserhöhung wird individuell berechnet. Sie setzt sich zusammen aus der Verzinsung des investierten Kapitals (Referenzzinssatz + Zuschlag) und der Abschreibung (Amortisation) der Bauteile. Energetische Massnahmen (z. B. Fassadendämmung oder Fensterersatz) werden gemäss VMWG zu einem wesentlichen Teil als wertvermehrend anerkannt. Üblicherweise können zwischen 50 % und 70 % dieser Kosten auf den Mietzins überwälzt werden.
Allerdings ist nicht jede Massnahme automatisch umlagefähig und es müssen gesetzliche Vorgaben beachtet werden. Für Makler bedeutet das, Chancen und Grenzen klar und realistisch zu kommunizieren, um realistische Renditen zu erzielen.

Energetische Sanierung Pflicht: Was gilt bei Eigentümerwechsel?

Für Makler ist die Kenntnis der kantonalen Energievorschriften (MuKEn) beim Eigentümerwechsel entscheidend.

Kantonale Vorschriften beachten:

• Heizungsersatz: Gemäss den meisten kantonalen Energiegesetzen (basierend auf MuKEn 2014) müssen beim Ersatz einer Öl- oder Gasheizung oft mindestens 10 % erneuerbare Energie eingesetzt oder kompensierende Dämmmassnahmen vorgenommen werden.
• Verschärfte Regeln: Einige Kantone verfolgen bereits strengere Netto-Null-Ziele, die den Einbau fossiler Heizungen faktisch stark einschränken oder Zusatzanforderungen an die Gebäudehülle stellen.
• GEAK-Pflicht: In einigen Kantonen ist die Erstellung eines Gebäudeenergieausweises (GEAK) bereits beim Verkauf einer Liegenschaft obligatorisch.

Makler, die frühzeitig auf diese kantonalen Besonderheiten hinweisen, schaffen Transparenz und reduzieren spätere Haftungsrisiken. Als wertvolle Zusatzleistung empfiehlt sich die Vermittlung eines GEAK Plus, der einen massgeschneiderten Sanierungsfahrplan inklusive Kostenschätzung und Förderübersicht bietet.

Schritt für Schritt zur energetisch sanierten Bestandsimmobilie

Für eine Beratung ist ein klarer Ablaufplan hilfreich, um Eigentümer strukturiert durch den Prozess zu führen.

• Bestandsaufnahme der Liegenschaft
  • GEAK / GEAK Plus prüfen, Zustand der Gebäudehülle und Haustechnik grob einschätzen
  • Besonderer Fokus: energetische Sanierung bei Altbauten – hier sind Potenziale meist gross, aber Massnahmen komplexer
• Erste Einschätzung der Sanierungspotenziale
  • Wo liegen die grössten Energieverluste?
  • Welche Massnahmen wären bei diesem Haus besonders wirksam (z. B. Fenster, Dach, Heizung)?
• GEAK Plus und Fachplanung einbinden
  • Empfehlung eines zertifizierten GEAK-Experten für einen GEAK Plus (Beratungsbericht)
  • Klärung: Welche Gebäudeprogramme oder Plattformen (wie Energiefranken) sind für eine Sanierung sind realistisch?
• Wirtschaftlichkeit besprechen
  • Grobe Gegenüberstellung: Kosten vs. erwartete Ersparnis und Wertsteigerung
  • Steuerliche Förderung einbeziehen
• Umsetzung planen
  • Priorisierung: Welche Maßnahmen zuerst (z. B. Fenster, Fassade)?
  • Zeitplan, Budget und mögliche Beeinträchtigungen im laufenden Betrieb oder bei der Vermietung klären
• Vermarktungsstrategie anpassen
  • Nach Abschluss: GEAK aktualisieren, Vorteile klar im Exposé herausstellen
  • Vor Abschluss: Sanierungskonzept und Förderoptionen als Chancen, nicht nur als Kostenfaktor, darstellen

Damit machen Sie aus einem zunächst abstrakten Thema einen konkreten Fahrplan, an dem sich Eigentümer orientieren können.

Energetische Sanierung als Verkaufsargument nutzen

Energieeffiziente Immobilien und die damit verbundenen Sanierungen eröffnen Immobilienmaklern konkrete Chancen für den Vertrieb und die Marktpositionierung:

• Bessere Vermarktung: Energieeffiziente Liegenschaften erzielen häufig höhere Verkaufspreise. Je nach Lage und Zustand sind Wertsteigerungen von 5–15 Prozent realistisch.
• Höhere Beratungskompetenz: Wer das Gebäudeprogramm, kantonale Förderbeiträge und die steuerliche Abzugsfähigkeit verständlich erklären kann, wird als strategischer Partner wahrgenommen.
• Klare Positionierung: Expertise in Energieeffizienz verschafft einen nachhaltigen Wettbewerbsvorteil.

Entscheidend ist die Perspektive: Nicht die gesetzlichen Vorschriften (z. B. MuKEn) stehen im Mittelpunkt, sondern der Mehrwert. Energetische Massnahmen wie Wärmedämmung oder Heizungstausch senken langfristig die Heizkosten, verbessern die Energieeffizienzklasse und steigern die Attraktivität für Käufer und Investoren. Durch die gezielte Einbindung von Fördermitteln und eine sinnvolle Massnahmenplanung lässt sich der Immobilienwert nachhaltig steigern.

Wer das Thema konsequent in Beratung, Exposés und digitale Vermarktungsstrategien integriert, profitiert doppelt: durch zufriedene Kunden und durch ein geschärftes Profil als moderner, zukunftsorientierter Immobilienmakler.