Gebäudeenergieausweis (GEAK): Pflicht, Regeln und Tipps für Makler

Was ist ein Gebäudeenergieausweis – und warum ist er so wichtig?

Der Gebäudeenergieausweis der Schweiz bewertet die energetische Qualität einer Immobilie. Er zeigt, wie hoch der Energiebedarf eines Gebäudes ist und ordnet es in entsprechende Effizienzklassen ein. Für Interessenten bietet er damit eine schnelle Einschätzung der zu erwartenden laufenden Kosten und der langfristigen Wertentwicklung.

Für Makler bedeutet das: Der Energieausweis liefert nicht nur wertvolle Kennzahlen, sondern auch wichtige Argumente für die Vermarktung. Eine gute Energieeffizienz kann den entscheidenden Unterschied machen – gerade in einem Markt, in dem Energiekosten und Nachhaltigkeit immer stärker in den Fokus rücken.

Gebäudeenergieausweis: Wann ist der GEAK Pflicht?

Entscheidend für die Anforderungen an den Gebäudeenergieausweis (GEAK) ist der Standort der Liegenschaft. In Kantonen wie Waadt oder Freiburg gelten besondere Vorgaben bei der Eigentumsübertragung. Hier muss der GEAK im Rahmen des Verkaufs vorliegen. In den meisten anderen Kantonen ist die Erstellung beim Verkauf freiwillig.
Für Makler ist deshalb wichtig, die kantonalen Vorgaben frühzeitig zu prüfen. Gerade beim Verkauf älterer Liegenschaften sollte bereits bei der Objektaufnahme geklärt werden, ob ein GEAK benötigt wird. So lassen sich mögliche Verzögerungen bei der Beurkundung vermeiden.

Auch ohne gesetzliche Verpflichtung kann die Erstellung eines GEAK sinnvoll sein. Insbesondere bei sanierungsbedürftigen Immobilien schafft er eine Grundlage, um den energetischen Zustand und mögliche Modernisierungsmassnahmen realistisch einzuschätzen.

Welche GEAK-Angaben sind bei der Vermarktung wichtig?

Wer den Gebäudeenergieausweis für die Vermarktung nutzt, sollte darauf achten, dass alle Angaben korrekt und nachvollziehbar sind. Denn falsche Informationen zur Energieeffizienz können rechtliche Konsequenzen haben.

Besonders wichtig sind dabei folgende Punkte:

• Energieeffizienzklasse: Geben Sie die GEAK-Klasse nur an, wenn diese durch einen gültigen Gebäudeenergieausweis belegt ist.
• Korrekte Angaben: Übernehmen Sie die Energiekennwerte sorgfältig aus dem GEAK und vermeiden Sie widersprüchliche Informationen im Exposé.
• Aktualität: Prüfen Sie, ob der GEAK noch gültig ist und den tatsächlichen Zustand der Liegenschaft widerspiegelt, insbesondere nach energetischen Sanierungen.

Für einen transparenten Vermarktungsprozess empfiehlt es sich, den GEAK bereits bei der Objektaufnahme zu berücksichtigen. So können Sie Interessenten verlässliche Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie bereitstellen.

Gebäudeenergieausweis bei Vermietungen: Was gilt?

Auch bei der Vermietung einer Liegenschaft ist ein Gebäudeenergieausweis grundsätzlich nicht vorgeschrieben. Dennoch kann die energetische Qualität eine wichtige Rolle spielen – sowohl bei der Neuvermietung als auch in bestehenden Mietverhältnissen.
Besonders interessant wird es bei energetischen Sanierungen. Investiert ein Eigentümer beispielsweise in eine neue Wärmepumpe oder eine bessere Fassadendämmung, können die wertvermehrenden Kosten unter bestimmten Voraussetzungen anteilig auf den Mietzins überwälzt werden (Art. 14 VMWG).

Der GEAK Plus kann dabei eine wichtige Grundlage für die Planung solcher Massnahmen liefern. Er zeigt auf, welche energetischen Verbesserungen möglich sind, mit welchen Investitionen zu rechnen ist und wie sich der Energieverbrauch voraussichtlich verändern wird.

GEAK und Altbau: Häufige Unsicherheit, klare Regeln

Gerade bei älteren Gebäuden ist der energetische Zustand nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. Veraltete Heizsysteme, unzureichende Dämmung oder bereits durchgeführte Modernisierungen können die Energieeffizienz erheblich beeinflussen.

Der GEAK bewertet den energetischen Zustand anhand einheitlicher Kriterien. Anders als eine reine Betrachtung des Baujahrs ermöglicht er damit eine differenzierte Einschätzung der Liegenschaft. Vor allem bei teilweise sanierten Altbauten kann das wichtig sein, um den tatsächlichen Zustand realistisch darzustellen und falsche Erwartungen bei Kaufinteressenten zu vermeiden.

Gebäudeenergieausweis richtig lesen und erklären: Darauf kommt es an

Der Gebäudeenergieausweis liefert viele Kennzahlen. Für Interessenten sind diese jedoch oft schwer einzuordnen. Genau hier können Makler echten Mehrwert bieten, indem sie die wichtigsten Angaben verständlich erklären.
Im Fokus stehen dabei drei Bewertungen, die jeweils in die Energieeffizienzklassen A bis G eingeteilt werden:

• Effizienz der Gebäudehülle: Bewertet die Wärmedämmung von Dach, Fassade, Fenstern und weiteren Bauteilen.
• Gesamtenergieeffizienz: Berücksichtigt neben der Gebäudehülle auch die Haustechnik und den Einsatz erneuerbarer Energien.
• Direkte CO₂-Emissionen: Zeigt, wie hoch die direkten CO₂-Emissionen durch die Wärmeerzeugung des Gebäudes sind.

Die einzelnen Bewertungen können dabei durchaus unterschiedlich ausfallen. So kann ein gut gedämmtes Haus beispielsweise bei der Gebäudehülle die Klasse C erreichen, aufgrund einer älteren Ölheizung bei der Gesamtenergieeffizienz jedoch nur die Klasse E.

Zur Orientierung bei der Bewertung der Gebäudehülle:

• Klasse A bis B: Sehr gute Wärmedämmung und geringe Wärmeverluste.
• Klasse C bis E: Unterschiedliche Dämmstandards, beispielsweise bei älteren oder teilweise sanierten Gebäuden.
• Klasse F bis G: Ungenügende Wärmedämmung und entsprechend hohe Wärmeverluste.

Ergänzend liefert der GEAK Kennzahlen zum berechneten Energiebedarf. Diese beziehen sich auf die Energiebezugsfläche (EBF), also die beheizte Fläche des Gebäudes einschliesslich der umschliessenden Bauteile. Anders als beim tatsächlichen Verbrauch einzelner Bewohner werden die Werte anhand standardisierter Bedingungen ermittelt.

Für Interessenten werden diese Angaben erst greifbar, wenn sie verständlich eingeordnet werden – etwa im Vergleich zu ähnlichen Objekten oder mit Blick auf mögliche Energiekosten.

Als Immobilienmakler sollten Sie den GEAK deshalb nicht nur bereitstellen, sondern auch seine Bewertungen erklären können. Das reduziert Rückfragen, schafft Vertrauen und gibt Interessenten eine bessere Grundlage für ihre Kaufentscheidung.

Wer stellt einen Gebäudeenergieausweis aus?

Ein Gebäudeenergieausweis (GEAK) darf ausschliesslich von zertifizierten GEAK-Expertinnen und -Experten erstellt werden. Dazu zählen beispielsweise Architekten, Ingenieure oder Energieberater, die über eine entsprechende Ausbildung und die erforderliche GEAK-Zertifizierung verfügen.
Selbst erstellen ist also in der Regel keine Option. Möglich und sinnvoll ist jedoch die Organisation des Prozesses. Makler können mit zuverlässigen GEAK-Experten zusammenarbeiten, Angebote einholen und Termine koordinieren. Die Beauftragung erfolgt dabei durch den Eigentümer der Liegenschaft.
Der GEAK wird über eine zentrale Plattform erstellt und registriert. Zertifizierte Fachpersonen finden Sie über die offizielle Expertenliste auf der GEAK-Website.

Wer trägt welche Verantwortung?

Auch beim Gebäudeenergieausweis (GEAK) ist eine klare Aufgabenverteilung wichtig. Entscheidend ist die saubere Abgrenzung der Verantwortlichkeiten zwischen Eigentümer, Makler und GEAK-Experten:

Makler sind verantwortlich für:

• die Prüfung, welche kantonalen Vorgaben für die Liegenschaft gelten
• die korrekte Übernahme der Energiekennwerte und Effizienzklassen in die Vermarktungsunterlagen, sofern diese angegeben werden
• die frühzeitige Abstimmung mit dem Eigentümer, falls ein GEAK benötigt wird

Eigentümer sind verantwortlich für:

• die Beauftragung eines zertifizierten GEAK-Experten
• die Bereitstellung der notwendigen Objektinformationen und Unterlagen für die Erstellung

GEAK-Expertinnen und -Experten sind verantwortlich für:

• die fachlich korrekte Erstellung des Gebäudeenergieausweises
• die Begutachtung der Liegenschaft und die Berechnung der Energiekennwerte nach den geltenden Standards
• die korrekte Dokumentation und Einstufung der Liegenschaft im GEAK

Für Makler bedeutet das: Auch wenn sie den GEAK nicht selbst erstellen, übernehmen sie eine wichtige Rolle im Prozess. Wer hier strukturiert arbeitet und die Verantwortlichkeiten klar kommuniziert, reduziert Risiken und sorgt für einen reibungslosen Vermarktungsablauf.

Typische Fehler und wie sie entstehen

Im Alltag sind es selten komplexe Probleme, die zu Schwierigkeiten führen. Häufig sind es kleine Nachlässigkeiten mit grosser Wirkung:

• Verspätete Anfrage: Wird der GEAK erst kurz vor dem Notartermin organisiert, kann sich die Beurkundung in Kantonen mit entsprechender Pflicht verzögern.
• Fehlerhafte Angaben: Werden Energiekennwerte oder Effizienzklassen falsch in die Vermarktungsunterlagen übernommen, kann das haftungsrelevante Folgen haben.
• Veraltete Dokumente: Ein GEAK ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Wurden zwischenzeitlich energetische Sanierungen durchgeführt, sollte geprüft werden, ob die Angaben noch dem tatsächlichen Zustand der Liegenschaft entsprechen.

Haftungsrisiken für Makler

Auch ohne allgemeine GEAK-Pflicht können fehlerhafte Angaben oder versäumte Vorgaben rechtliche Konsequenzen haben. Besonders bei der Vermarktung ist deshalb Sorgfalt gefragt.

Ein typisches Risiko sind falsche Angaben zur Energieeffizienz. Wird eine Liegenschaft beispielsweise mit der GEAK-Klasse B beworben, obwohl sie tatsächlich nur Klasse E erreicht, können daraus Gewährleistungsansprüche entstehen. Je nach Einzelfall kommen etwa eine Kaufpreisminderung oder Schadenersatzforderungen infrage (Art. 197 ff. OR).

Auch die Missachtung kantonaler Vorgaben kann Folgen haben. Wird ein vorgeschriebener GEAK nicht rechtzeitig erstellt, kann sich die Eigentumsübertragung verzögern. Hat der Makler dabei seine vertraglichen Sorgfaltspflichten verletzt, können unter bestimmten Voraussetzungen Schadenersatzansprüche entstehen.

Zusätzlich können bei Verstössen gegen kantonale Energiegesetze behördliche Sanktionen drohen. Diese richten sich nach den jeweiligen kantonalen Bestimmungen und betreffen in erster Linie die verpflichteten Eigentümer.

Immobilienverkauf ohne GEAK: Warum das keine gute Idee ist

Der Verkauf einer Liegenschaft ohne Gebäudeenergieausweis ist grundsätzlich zulässig. In einzelnen Kantonen gelten jedoch besondere Vorgaben, die bei der Eigentumsübertragung eingehalten werden müssen. Fehlt dort ein vorgeschriebener GEAK, kann sich die Beurkundung des Kaufvertrags verzögern.

Neben möglichen rechtlichen Folgen kann ein Verkauf ohne Gebäudeenergieausweis auch Nachteile bei der Vermarktung mit sich bringen. Gerade bei älteren Liegenschaften möchten Kaufinteressenten häufig wissen, welche energetischen Sanierungen bereits durchgeführt wurden und welche Investitionen möglicherweise noch anstehen. Ein GEAK liefert dafür eine fundierte Grundlage und kann bei Kaufpreisverhandlungen hilfreich sein.

GEAK als Verkaufsargument nutzen

Eine gute Energieeffizienz lässt sich aktiv kommunizieren – entscheidend ist jedoch, wie konkret diese Informationen aufbereitet werden. Denn Energiekennwerte und Effizienzklassen sind für viele Interessenten zunächst schwer einzuordnen.

Deutlich greifbarer wird es, wenn Makler diese Angaben einordnen und in konkrete Vorteile übersetzen. So gewinnt eine gute GEAK-Einstufung beispielsweise an Bedeutung, wenn sie mit möglichen Zinsvorteilen bei der Immobilienfinanzierung verknüpft wird. Einige Banken bieten für besonders energieeffiziente Liegenschaften vergünstigte Hypotheken an. Interessenten können die Immobilie dadurch nicht nur energetisch, sondern auch finanziell besser bewerten und mit anderen Angeboten vergleichen.

Ein klarer Ablauf: So integrieren Sie den GEAK in Ihre Prozesse

Ein klarer Ablauf spart Zeit und vermeidet Fehler:

Schritt 1: Frühzeitig klären

Schon bei der Objektaufnahme sollte geprüft werden, ob ein gültiger GEAK vorliegt und welche kantonalen Vorgaben für die Liegenschaft gelten.

Schritt 2: Erstellung organisieren

Falls ein GEAK benötigt wird oder sinnvoll ist, sollte der Eigentümer frühzeitig einen zertifizierten GEAK-Experten beauftragen. Makler können die Organisation und Terminabstimmung übernehmen.

Schritt 3: Daten sorgfältig prüfen

Die Angaben im GEAK sollten mit den Objektinformationen abgeglichen werden. Besonders wichtig sind die Energieeffizienzklassen, die Heizungsart und bereits durchgeführte Sanierungen.

Schritt 4: Angaben gezielt nutzen

Relevante GEAK-Daten können in die Vermarktungsunterlagen aufgenommen werden. Bei Besichtigungen bietet der Ausweis eine gute Grundlage, um Fragen zur Energieeffizienz und möglichen Sanierungsmassnahmen zu beantworten.

Schritt 5: Rechtzeitige Bereitstellung sicherstellen

In Kantonen mit entsprechender Pflicht muss der GEAK rechtzeitig für die Eigentumsübertragung vorliegen. Auch bei freiwilliger Erstellung empfiehlt es sich, den Ausweis den Kaufinteressenten zugänglich zu machen.

Nachhaltigkeit und Gebäudeenergieausweis: Mehr als nur Kennzahlen

Der GEAK macht energetische Qualität sichtbar – und genau das wird für Kauf- und Mietentscheidungen immer wichtiger. Energieeffizienz ist ein zentraler Faktor bei der Bewertung einer Immobilie.

Für Interessenten bedeutet das: Sie achten genauer auf laufende Kosten, vergleichen Objekte bewusster und stellen häufiger Fragen zur energetischen Situation. Der Energieausweis liefert dafür die Grundlage.

Wer die Inhalte verständlich einordnet und aktiv in die Vermarktung integriert, schafft Transparenz und führt Interessenten gezielter durch den Entscheidungsprozess.

Fazit: Potenzial erkennen und gezielt nutzen

Der GEAK ist längst mehr als eine reine Bestandsaufnahme der energetischen Qualität. Für Immobilienmakler lohnt es sich deshalb, seine Bedeutung für die Vermarktung frühzeitig zu berücksichtigen – unabhängig davon, ob eine gesetzliche Verpflichtung besteht.

Mit steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden dürfte auch die Bedeutung entsprechender Nachweise weiter zunehmen. Wer die Entwicklungen und kantonalen Regelungen im Blick behält, kann Eigentümer fundiert beraten und sich auf mögliche Veränderungen im Immobilienmarkt vorbereiten.