Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist die Informationspflicht für Makler?
  2. Was passiert, wenn Makler ihre Informationspflicht verletzen?
  3. Wie transparente Information die Kundenqualifizierung beschleunigt
  4. Fazit: Transparente Aufklärung als Qualitätsmerkmal

Das Wichtigste in Kürze

  • Finanzielles Risiko: Versäumnisse bei den Treue- und Informationspflichten oder eine unzulässige Doppelmäkelei (Art. 415 OR) führen im Ernstfall zum vollständigen Verlust des Mäklerlohns – selbst nach erfolgreicher Vermittlung und öffentlicher Beurkundung des Kaufvertrags.
  • Kernbereiche der Transparenz: Die Pflichten umfassen primär die transparente Vereinbarung des Mäklervertrags (Art. 412 ff. OR), den Ausschluss von Pflichtenkollisionen sowie die Einhaltung der Sorgfaltspflichten nach dem Geldwäschereigesetz (GwG).
  • Strategischer Vorteil: Eine proaktive Aufklärung sorgt für Verbindlichkeit. Sie filtert unentschlossene Interessenten frühzeitig heraus und bindet kaufbereite Kunden schneller an das Mandat.
  • Effizienz als Kernziel: Die rechtlichen Vorgaben sollten den Vertrieb nicht blockieren. Durch automatisierte Prozesse wird die notwendige Dokumentation im Hintergrund erledigt, wodurch der Fokus voll auf der Kundenbetreuung bleibt.

Was ist die Informationspflicht für Makler?

Die Informationspflicht für Makler regelt alle gesetzlichen Aufklärungs- und Treuepflichten vor dem Geschäftsabschluss. Das reicht von der klaren Vereinbarung des Mäklerlohns bis hin zum Ausschluss von Interessenkonflikten. Werden diese Pflichten von Anfang an korrekt umgesetzt, schützt das den Mäklerlohn vor Verwirkung (Art. 415 OR) und legt das Fundament für einen reibungslosen Verkaufsprozess.

Makler und Kunden bei einer Besichtigung

Was passiert, wenn Makler ihre Informationspflicht verletzen?

Fehler bei der Einhaltung rechtlicher Vorgaben werden in der Immobilienbranche vom Gesetzgeber konsequent sanktioniert. Da Versäumnisse bei den Sorgfalts- und Treuepflichten für Immobilienmakler wirtschaftlich schwer wiegen, steht finanziell viel auf dem Spiel.

Ein klassisches Szenario aus der Praxis verdeutlicht das Risiko: Das Objekt ist vermittelt, die öffentliche Beurkundung beim Notar liegt hinter allen Beteiligten und eigentlich fehlt nur noch die Überweisung des Mäklerlohns. Dann verweigert der Kunde die Zahlung mit dem Hinweis auf eine treuwidrige Doppelmäkelei. Ein solcher Verstoss kann das gesamte Honorar schnell kosten.

In so einem Fall droht nicht nur der unmittelbare Verlust des Mäklerlohns für das aktuelle Mandat. Die rechtlichen Versäumnisse ziehen häufig eine Kettenreaktion nach sich, die das gesamte Unternehmen belasten kann:

  • Vollständiger Lohn- und Spesenverlust sowie Rückforderung: Verletzt der Makler elementare Treuepflichten (etwa durch unzulässige Doppelmäkelei nach Art. 415 OR), erlischt der Anspruch auf den Mäklerlohn von Gesetzes wegen vollständig. Bereits gezahlte Honorare müssen zurückerstattet werden. Zudem droht bei übermässig hohem Lohn eine richterliche Herabsetzung (Art. 417 OR).
  • Schadenersatz- und Vertrauenshaftung: Unterlässt der Makler gebotene Sorgfaltsmassnahmen oder macht im Exposé vorsätzlich oder grobfahrlässig Falschangaben (z. B. zu Mängeln oder Zonenvorschriften), haftet er dem Auftraggeber sowie dem Erwerber für den entstandenen Schaden (Art. 97/398 OR sowie Vertrauenshaftung).
  • Belastung der Marktpräsenz: Langwierige Rechtsstreitigkeiten binden nicht nur finanzielle Ressourcen, sondern belasten auch die Reputation im lokalen Markt. Ein Faktor, der die Akquise neuer Objekte spürbar erschweren kann.

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Wie transparente Information die Kundenqualifizierung beschleunigt

Transparenz schafft Vertrauen – besonders bei Immobiliengeschäften. In der Praxis zeigt sich immer wieder: Je klarer die rechtlichen Rahmenbedingungen und der Verkaufsablauf von Anfang an kommuniziert werden, desto verbindlicher verläuft die spätere Zusammenarbeit. Die proaktive Information der Interessenten ist hierbei kein bürokratischer Selbstzweck, sondern ein wichtiges Werkzeug zur Kundenqualifizierung.

Damit die Aufklärung im Alltag keine Hürde darstellt, sondern von der ersten Sekunde an für gegenseitige Klarheit und Verbindlichkeit sorgt, lässt sich dieser Ablauf in vier klare, logische Schritte strukturieren:

  1. Der Erstkontakt: Ein Interessent fragt ein Objekt über ein Immobilienportal oder Ihre Website an.
  2. Die automatisierte Rückmeldung: Der Interessent erhält umgehend eine strukturierte Rückmeldung mit den Kerninformationen zum Verkaufs- und Vergabeprozess sowie den Richtlinien zur Finanzierbarkeit.
  3. Die aktive Bestätigung: Der Interessent bestätigt die Kenntnisnahme des Verkaufsablaufs und lädt bei Bedarf direkt die erforderliche Finanzierungsbestätigung hoch oder fordert die Detailunterlagen per Klick an.
  4. Die automatische Freigabe: Nach dieser Bestätigung werden das vollständige Exposé, die genaue Anschrift sowie weitere vertrauliche Objektdokumente automatisch für den qualifizierten Interessenten freigeschaltet.

Wer diese wesentlichen Informationen frühzeitig bereitstellt, merkt oft schnell, welche Interessenten ernsthaftes Kaufinteresse mitbringen. Das filtert unentschlossene Anfragen frühzeitig heraus, spart unnötige Besichtigungen und schafft mehr Verbindlichkeit im weiteren Verkaufsprozess.

Gleichzeitig beugt diese proaktive Information dem klassischen Konfliktpotenzial vor: Wenn der Interessent von der ersten Sekunde an schwarz auf weiss sieht, wie der Vergabeprozess strukturiert ist und welche Formvorschriften bei der späteren Reservation gelten (Art. 216 OR), gibt es beim Beurkunden des Kaufvertrags keinen Raum für Missverständnisse. Die rechtliche Aufklärung wird so zu einem festen Bestandteil eines professionellen und reibungslosen Verkaufsprozesses. Gerade weil diese Schritte bei nahezu jeder Exposé-Anfrage wiederkehren, lohnt sich eine automatisierte Lösung.

Ablauf in vier Schritten

Fazit: Transparente Aufklärung als Qualitätsmerkmal

echtssicherheit und Effizienz schliessen sich nicht aus. Die gewissenhafte Einhaltung der Informations- und Sorgfaltspflichten für Immobilienmakler ist kein bürokratisches Hindernis, sondern ein klares Qualitätsmerkmal. Sie zeigt Kunden sofort, dass Sie transparent, treu und nach professionellen Standards arbeiten. Das schafft Vertrauen, beugt Missverständnissen im Verkaufsablauf vor und schützt vor Haftungs- sowie Verwirkungsrisiken (Art. 415 OR).

Wer die Dokumentation und den Informationsfluss noch nicht automatisiert in seinen Arbeitsalltag integriert hat, verliert täglich Zeit für Aufgaben, die eine moderne Software übernehmen kann – insbesondere auch mit Blick auf grenzüberschreitende Mandate und europäische Standards. onOffice enterprise setzt genau da an: Die Software automatisiert Ihre Prozesse rechtskonform über Ländergrenzen hinweg und spart Ihnen Zeit für das Wesentliche – Ihre Kunden.

FAQ zur Informationspflicht für Makler

Nein, im schweizerischen Obligationenrecht (OR) gilt der Grundsatz der Formfreiheit (Art. 11 OR). Mäklerverträge über Miet- wie auch Kaufobjekte können formfrei – etwa mündlich oder per E-Mail – geschlossen werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch stets die Schriftform. Zudem ist bei Wohnungsmieten das mietrechtliche Koppelungsverbot (Art. 254 OR) zu beachten, welches eine missbräuchliche Überwälzung von Mäklerkosten auf Wohnungssuchende untersagt.

Nein, in der Regel nicht. Die Aufklärungs- und Treuepflichten von Immobilienmaklern sind im Schweizer Recht zivilrechtlicher Natur (Art. 398 und Art. 412 ff. OR). Pflichtverletzungen werden daher nicht mit behördlichen Bussgeldern geahndet, sondern haben direkte privatrechtliche Konsequenzen:

  • Verwirkung des Mäklerlohns (Art. 415 OR): Bei gravierenden Treuepflichtverletzungen – etwa bei unzulässiger Doppelmäkelei oder dem Verschweigen wesentlicher Angebote – verwirkt der Makler seinen gesamten Honorar- und Spesenersatzanspruch.
  • Schadenersatzpflicht: Bei Falschangaben im Exposé oder unterlassener Sorgfalt drohen Schadenersatzklagen von Käufern oder Auftraggebern aus Auftragsrecht (Art. 398 OR) oder Vertrauenshaftung.

In der Regel nicht direkt gegenüber den Behörden. Da Schweizer Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohneigentum meist nicht den allgemeinen GwG-Identifikationspflichten unterstehen, stellt sich die Frage im Alltag selten. Greifen die Bestimmungen bei komplexen Transaktionen ausnahmsweise doch, haftet primär das Unternehmen bzw. die Geschäftsleitung (Art. 37 GwG).

Im Innenverhältnis unterscheidet das Schweizer Recht wie folgt:

  • Angestellte Mitarbeiter: Sie haften dem Maklerunternehmen nach Schweizer Arbeitsrecht (Art. 321e OR) nur bei absichtlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzung.
  • Freie Mitarbeiter: Selbstständige Berater stehen in einem Auftragsverhältnis (Art. 394 ff. OR). Sie haften dem Maklerbüro für unsorgfältige Vertragserfüllung persönlich und können im Schadenfall in Regress genommen werden.

Nein, auf Bundesebene gibt es in der Schweiz keine allgemeine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. In der Schweiz gibt es den GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone), dessen Erstellung auf Bundesebene freiwillig ist.

Einige Details sind in der Praxis zu beachten:

  • Kantonale Vorschriften: Einzelne Kantone (z. B. Freiburg, Waadt, Jura oder Neuenburg) schreiben einen GEAK bei einem Handwechsel oder Heizungsersatz verbindlich vor.
  • Keine Inseratspflicht: Das Schweizer Recht kennt weder eine Pflicht zur Nennung von Energiewerten im Inserat noch zur unaufgeforderten Vorlage bei der Besichtigung.
  • Empfehlung: Liegt ein GEAK vor, gehört dessen Übergabe im Rahmen einer transparenten Beratung und guten Vertrauensbildung zur fachgerechten Maklerpraxis.

In der Schweiz gilt für Maklerunterlagen grundsätzlich eine gesetzliche Aufbewahrungspflicht von 10 Jahren (Art. 958f OR). Diese Frist betrifft Geschäftsbücher, Korrespondenz und Mäklerverträge und orientiert sich an der ordentlichen 10-jährigen Verjährungsfrist für Mäklerlohn- und Haftungsansprüche (Art. 127 OR).

Folgende spezifische Aufbewahrungsfristen sind im Schweizer Recht massgeblich:

  • 10 Jahre (GwG-Belege): Unterliegt ein Mandat ausnahmsweise dem Geldwäschereigesetz (Art. 7 Abs. 3 GwG), müssen alle Sorgfalts- und Abklärungsakten mindestens 10 Jahre ab Beendigung der Geschäftsbeziehung archiviert werden.
  • 10 Jahre (Vertragsunterlagen & Nachweise): Sämtliche Nachweise zur Erfüllung von Treue- und Informationspflichten sowie Verträge sind nach Art. 958f OR für 10 Jahre revisionssicher aufzubewahren.
  • 20 Jahre (MWST-Relevanz): Unterlagen, die im Zusammenhang mit dem Bau, Umbau oder Verkauf von Immobilien stehen, müssen aus Mehrwertsteuergründen 20 Jahre aufbewahrt werden (Art. 70 Abs. 3 MWSTG).

Ja, als digitaler Nachweis für die Kontaktaufnahme – eine gesetzliche Pflicht für ein solches Häkchen gibt es in der Schweiz jedoch nicht. Da das Schweizer Recht weder ein Widerrufsrecht im Fernabsatz noch eine Textformpflicht für Mäklerverträge kennt, müssen Interessenten vor dem Exposé-Erhalt keine gesetzlichen Belehrungen per Checkbox bestätigen.

Folgende Punkte sind für die Praxis wichtig:

  • Sicherung des Mäklerlohns: Sendet ein Interessent ein Webformular ab, dienen die gespeicherten Daten (z. B. Name, E-Mail, Datum, Uhrzeit) im Streitfall als Nachweis (Art. 177 ZPO), dass der Makler dem Käufer das Objekt nachgewiesen hat (Art. 413 OR).
  • Verzicht auf Zwangshäkchen: Auf vorgeschaltete Pflicht-Häkchen zu Widerrufsrechten sollte im Schweizer Markt verzichtet werden, da diese mangels Rechtsgrundlage Kaufinteressenten lediglich unnötig irritieren.