Alleinauftrag vs. Allgemeinauftrag für Makler – diese Unterschiede sollten Sie kennen!

Was Sie als Makler zum Thema Alleinauftrag und Allgemeinauftrag wissen müssen

Der Alleinauftrag

Beim Makler-Alleinauftrag wird eine vertragliche Vereinbarung zwischen einem Immobilienverkäufer bzw. -vermieter und einem Immobilienmakler eingegangen, in der festgelegt wird, dass der Makler exklusiv mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt wird. Diese Exklusivität bedeutet, dass während der Laufzeit des Alleinauftrags kein anderer Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden darf. Ein vertragliches Verbot, die Liegenschaft selbst zu verkaufen, schliesst das gesetzliche Widerrufsrecht nach Art. 404 OR nicht aus. Der Eigentümer darf in der Schweiz immer selbst verkaufen. Man vereinbart im Exklusivmandat stattdessen eine Provisionspflicht (Maklerprovision) auch bei Eigenverkauf während der Laufzeit, um den Makler abzusichern.

Der Allgemeinauftrag

Ein allgemeiner Auftrag oder einfacher Maklerauftrag hingegen begründet keine Exklusivität. Hierbei kann der Eigentümer der Immobilie mehrere Makler gleichzeitig beauftragen oder sich entscheiden, die Immobilie auch selbst zu vermarkten, ohne an einen einzelnen Makler gebunden zu sein.

Die Vor- und Nachteile für den Auftraggeber

Der Alleinauftrag und der Allgemeinauftrag sind für den Auftraggeber mit gewissen Vor- und Nachteilen verbunden. Für Vertragsverhandlungen sollten Sie diese Punkte kennen und bei Ihrer Argumentation beachten:

So läuft’s bei einem Alleinauftrag

• Fokussierte Zusammenarbeit: Der Verkäufer oder Vermieter kann sich darauf verlassen, dass der Makler sich intensiv um die Immobilie kümmert, da dieser die Sicherheit hat, beim erfolgreichen Geschäftsabschluss die Provision zu erhalten. Rechtlich ist das Thema klar geregelt: Im OR (Art. 412 ff.) ist festgelegt, wann ein Provisionsanspruch entsteht. Beim Allgemeinauftrag fehlt dem Makler oft die Motivation, da die Chance auf einen Abschluss deutlich geringer ist.
• Professionelle Vermarktung: Durch die Exklusivität des Auftrags ist der Makler bestrebt, effektive Vermarktungsstrategien anzuwenden. Dazu gehören professionelle Fotos, ansprechende Exposés, gezielte Werbemassnahmen und die Nutzung seines Netzwerks.
• Zeiteffizienz: Der Eigentümer spart Zeit und Mühe, da er nicht mit mehreren Maklern kommunizieren und Koordinationstätigkeiten übernehmen muss. Beim Allgemeinauftrag ist der Auftraggeber hingegen mit mehreren Maklern im Austausch.
• Abgestimmte Verkaufsstrategie: Durch den intensiveren Kontakt kann eine spezifische Verkaufs- oder Vermietungsstrategie entwickelt und umgesetzt werden. Beim Allgemeinauftrag ist die Kommunikation viel allgemeiner.

Das passiert bei einem Allgemeinauftrag

• Mehr Marktreichweite: Die Liegenschaft wird nicht nur durch einen Makler beworben, wodurch mehr potenzielle Interessenten erreicht werden können. Beim Alleinauftrag ist die Reichweite entsprechend geringer.
• Qualitätssicherung: Die Qualität der Vermarktung hängt stark von der Arbeit des beauftragten Maklers ab. Sobald mehrere Makler involviert sind, ist der Eigentümer unabhängig und nicht wie beim Alleinauftrag auf die Expertise eines einzigen Dienstleisters angewiesen.
• Ungebundenheit: Nicht nur die Qualität des Maklers ist entscheidend. Da Maklerverträge in der Schweiz unter das zwingende Auftragsrecht (Art. 404 OR) fallen, kann die Eigentümerschaft den Vertrag jederzeit und fristlos kündigen oder widerrufen. Es ist für den Schweizer Auftraggeber also gerade nicht schwer, den Makler zu wechseln. Ein Festhalten an starren Vertragslaufzeiten gegen den Willen des Kunden ist rechtlich nicht durchsetzbar.

Die richtige Wahl für Ihre Vermittlung

Die Wahl zwischen einem Makleralleinauftrag und einem allgemeinen Auftrag hängt von den individuellen Bedürfnissen und den Vorstellungen des Auftraggebers und des Maklers ab.

Ein Makleralleinauftrag kann beiden Seiten Vorteile bieten, wenn eine vertrauensvolle und professionelle Zusammenarbeit stattfindet. Für den Eigentümer reduziert es den Aufwand und schafft einen festen Ansprechpartner, während der Makler in seiner Arbeit Planungssicherheit geniesst. Nichtsdestotrotz sollten die Details eines solchen Vertrags genau geprüft und idealerweise die Leistungen und Pflichten beider Seiten vertraglich fixiert werden. Beiden Parteien wird geraten, sich im Vorfeld ausführlich über die Seriosität und die Arbeitsweise des anderen zu informieren. Gerade im Privatimmobilienbereich findet diese Vertragsart gerne Anwendung, um die Privatsphäre des Verkäufers, bzw. Mieters zu wahren.

Andererseits bietet ein allgemeiner Auftrag dem Eigentümer mehr Flexibilität und Wettbewerb zwischen den Maklern, was möglicherweise zu schnelleren Ergebnissen führen kann. Der Allgemeinauftrag wird meist im gewerblichen Bereich genutzt. Die Vermittlung einer Industriehalle benötigt weniger Exklusivität. Spontane Besichtigungen können beispielsweise besser vereinbart werden, als im Privatimmobiliensektor.

Vorteile für den Makler bei einem Allgemein- oder Alleinauftrag

Die Wahl der Vertragsart sollte nicht ausschliesslich dem Eigentümer überlassen werden. Sie als Makler sollten Ihre Expertise im Bereich Allgemein- oder Alleinauftrag darlegen. Eine gute vorherige Beratung wird vom Eigentümer geschätzt und schützt Sie als Makler vor möglichen zeitlichen und finanziellen Fehlinvestitionen:

Die Vorteile bei einem Alleinauftrag für Makler

• Zeitliche Planungssicherheit: Der Makler kann sich sicher sein, dass sich die aufgewendete Zeit und die investierten Ressourcen für die Vermarktung auch lohnen.
• Investition in Qualität: Mit der Exklusivität kann der Makler in hochwertiges Marketing investieren, ohne befürchten zu müssen, dass die Investition durch andere Maklertätigkeiten entwertet wird. Beim Allgemeinauftrag kann es passieren, dass Sie auf Ihren Investitionskosten sitzen bleiben.
• Effizienter Workflow: Es minimieren sich die Abstimmungen mit Wettbewerbern und Doppelbesichtigungen durch unterschiedliche Makler, wie es beim Allgemeinauftrag passieren kann.

Die Vorteile bei einem Allgemeinauftrag für Makler

• Weniger Erfolgsdruck: Mit dem Exklusivvertrag steigt der Erfolgsdruck, da der Makler die einzige Anlaufstelle für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie ist. Gerade bei schwierigen Verkaufsfällen, kann es sich lohnen, mit anderen Maklern zusammenzuarbeiten.
• Geringeres Haftungsrisiko: Ein Immobilienmakler schuldet in der Schweiz gemäss Art. 412 ff. OR keinen Erfolg, sondern lediglich das Bemühen (Tätigkeits- oder Vermittlungsmakler). Wird die Liegenschaft nicht verkauft, haftet der Makler beim Exklusivmandat nicht für den Misserfolg, solange er seine vertraglichen Sorgfaltspflichten nicht grob verletzt hat.
• Grösseres Produktportfolio: Beim Allgemeinauftrag bietet sich oft die Chance, beim Verkauf einer Immobilie mitzuwirken, die man im Alleinauftrag vielleicht gar nicht bekommen hätte.

Wie kommen Sie als Makler an einen Alleinauftrag?

Communication is key! Mit einer sauberen Kommunikation und einem strukturierten Auftreten sorgen Sie bei potenziellen Kunden für ein gutes Gefühl. Klären Sie diese step-by-step über den Prozess auf.

So erklären Sie den Alleinauftrag im Gespräch

Schritt 1: Bedarf verstehen

Fragen Sie:

• „Was ist Ihnen beim Verkauf besonders wichtig?“
• „Was darf auf keinen Fall schiefgehen?“

Schritt 2: Risiken des Allgemeinauftrags sichtbar machen

Nicht theoretisch – konkret:

• Mehrere Preise im Netz
• Unterschiedliche Exposés
• Unsicherheit bei Interessenten

Schritt 3: Ihren Prozess zeigen

Zeigen Sie klar:

• Wie Sie vermarkten
• Welche Schritte Sie gehen
• Wie Sie Interessenten führen

Schritt 4: Sicherheit geben

Erklären Sie:

• Laufzeit
• Transparenz
• Reporting

Schritt 5: Entscheidung erleichtern

• Keine Drucksituation.
• Sondern: „Das ist der Weg, der für Sie am besten funktioniert.“

Typische Einwände – und wie Sie reagieren

• „Ich möchte flexibel bleiben.“
  → „Verstehe ich. Sie bleiben vollkommen flexibel, da Sie das Mandat jederzeit beenden können.“
• „Mehr Makler bringen mehr Käufer.“
  → „In der Praxis sorgt das oft für Verwirrung – nicht für mehr Nachfrage.“
• „Ich will nichts ausschliessen.“
  → „Sie schliessen nichts aus. Sie entscheiden sich nur für einen klaren Weg.“

Fazit: Was ist für Sie als Makler besser: Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag?

Welche Vertragsart sich bei der Vermittlung am besten eignet, sollte im Einzelfall geprüft werden. Gerade im Privatimmobilienbereich wird jedoch die Exklusivität eines Alleinauftrages von beiden Vertragsparteien bevorzugt. Je nach Immobilienart kann jedoch auch ein Allgemeinauftrag besser geeignet sein.
Schon vor dem Erstgespräch mit dem Eigentümer lohnt es sich, die Vor- und Nachteile der Vertragsarten abzuwägen, um Sie entsprechend vorlegen zu können. Mit rechtlich geprüften Vorlagen steht einem schnellen Vertragsabschluss dann nichts mehr im Wege.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Vermittlung!

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Vermittlung!