Wohnfläche ermitteln: So funktioniert die Berechnung der Wohnfläche
Wie gross ist eine Wohnung wirklich – hier kommt die Berechnung der Wohnfläche ins Spiel. Denn diese Frage klingt zwar einfach, ist aber teilweise nicht ganz so leicht zu beantworten. Bei der Wohnflächenberechnung entstehen in der Praxis regelmässig Unstimmigkeiten. Falsche Angaben können rechtliche Konsequenzen haben. Dieser Artikel erklärt, was die Wohnflächenverordnung vorschreibt und wie Makler Flächen korrekt ermitteln und kommunizieren.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Wohnflächenberechnung?
- Wohnflächenberechnung: Die wichtigsten Regeln
- Unterschied SIA-Norm 416 und WBS
- Schritt für Schritt: Wie wird die Wohnfläche berechnet?
- Warum eine korrekte Wohnflächenberechnung so wichtig ist
- Fazit: Wohnfläche korrekt berechnen schafft Vertrauen
Key Takeaways
- Die Wohnflächenberechnung legt fest, welche Flächen einer Liegenschaft zur Wohnfläche zählen und wie sie angerechnet werden müssen.
- Volle Anrechnung (100 %): Nur die Nettowohnfläche (NWF) zählt. Das sind Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und Flur. In der Schweiz werden die Innenwände abgezogen. Man misst nur die reine Bodenfläche von Wand zu Wand (Lichtmasse).
- Keine Anrechnung (0 %): Balkone und Terrassen: Diese werden in der Schweiz in der Regel zu 0 % zur Wohnfläche gerechnet. Sie werden als „Aussen-Nutzfläche“ separat ausgewiesen (z. B. 80 m² Wohnfläche + 15 m² Balkon).
- Eine korrekte Wohnflächenangabe ist essenziell für die Liegenschaftsbewertung.
Was ist eine Wohnflächenberechnung?
Die Wohnflächenberechnung bestimmt die tatsächlich anrechenbare Fläche einer Wohnung oder eines Hauses.
Die Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle bei:
- Kaufpreis und Liegenschaftsbewertung
- Mietpreisberechnung
- Exposé-Angaben
- Finanzierung und Beleihungswert
- rechtlichen Auseinandersetzungen
Kurz gesagt: Die Wohnfläche beeinflusst massgeblich den Wert einer Liegenschaft.
Wohnflächenberechnung: Die wichtigsten Regeln
Die Wohnflächenberechnung wird vor allem im Mietrecht angewendet.
Raum | Anrechnung | Hinweise |
|---|---|---|
Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur, Abstellräume | 100 % | Die Innenwände werden abgezogen (Netto-Prinzip) und man misst nur die begehbare Fläche |
Keller, Dachboden (nicht zu Wohnzwecken), Heizungsräume, Garagen, Treppenhaus (mehr als 3 Stufen) | 0 % | Diese werden als Nebennutzfläche (NNF) separat ausgewiesen und nie zur Wohnfläche addiert |
Balkon, Terrasse | 0 % | zählen zur Aussen-Nutzfläche (ANF) und tauchen im Inserat oft als “+ 12 $m^2$ Balkon” auf, nicht als Teil der Wohnfläche |
Räume mit Dachschrägen: Höhe > 1,50 m | 100 % | Volle Anrechnung |
Räume mit Dachschrägen: Höhe < 1 m | 0 % | Keine Anrechnung |
Unterschied SIA-Norm 416 und WBS
Zur Berechnung der Wohnfläche werden die SIA-Norm 416 und das WBS herangezogen.
SIA-Norm 416
- Herausgeber: Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein
- Fokus: Hauptnutzfläche (HNF)
- Schwerpunkt auf die bauliche Nutzung. Beinhaltet oft auch Flächen unter Dachschrägen voll (unabhängig von der Höhe).
WBS
- Herausgeber: Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)
- Fokus: Nettowohnfläche (NWF)
- Wird oft für den preisgünstigen Wohnungsbau genutzt.
Merkmal | Nettowohnfläche (NWF) | SIA-Norm 416 |
|---|---|---|
Zweck | Grundlage für Mietverträge und Immobilieninserate – die nutzbare Fläche „innerhalb der Sockenleisten”. | Das Standardwerk für Architekten und Planer. Dient der Kostenberechnung (Baukostenplan BKP) und der amtlichen Statistik. |
Anrechnung | Das Schweizer System ist binär. Eine Fläche gehört entweder zur Wohnfläche oder sie gehört zu einer anderen Kategorie (z. B. Aussennutzfläche). | Balkone und Terrassen werden separat als Aussennutzfläche (ANF) ausgewiesen. |
Einbeziehung | Keller, Dachboden, Garagen und Technikräume werden ausgeschlossen. | Keller, Dachboden und Garagen werden als Nebennutzfläche erhalten, Technikräume werden seperat deklariert. |
Relevanz | Viele Mietverträge werden pauschal nach Zimmeranzahl abgeschlossen. Wenn eine Fläche angegeben wird, ist die NWF der gängige Standard. | Wirtschaftlichkeit: Hier ist die SIA 416 absolut massgebend. Investoren und Banken rechnen fast ausschliesslich mit den Begriffen dieser Norm (insb. Hauptnutzfläche HNF). |
Schritt für Schritt: Wie wird die Wohnfläche berechnet?
In der Schweiz misst man für die Nettowohnfläche (NWF) die reine Bodenfläche zwischen den Wänden (Lichtmasse). Sie möchten die Fläche einer Wohnung berechnen? Mit dieser einfachen Vorgehensweise gelingt die Wohnflächenberechnung strukturiert.
1. Grundriss und Masse erfassen
Messen Sie jeden Raum einzeln:
- Länge × Breite = Quadratmeter
Bei verwinkelten Räumen hilft es, die Fläche in mehrere Rechtecke aufzuteilen.
2. Einzelne Raumflächen berechnen
Berechnen Sie die Fläche für jeden Raum separat.
Beispiel:
- Wohnzimmer: 20 m²
- Schlafzimmer: 15 m²
- Küche: 10 m²
- Bad: 8 m²
3. Sonderflächen korrekt anrechnen
Berücksichtigen Sie anschliessend Sonderflächen:
- Dachschrägen nach Höhe (1,50m-Grenze)
- Abstellräume innerhalb oder ausserhalb (z. B. Treppenhaus)
4. Alle Flächen addieren
Zum Schluss addieren Sie die anrechenbaren Quadratmeter.
Das Ergebnis ist die Nettewohnfläche.
5. Praxisbeispiel mit vollständiger Durchrechnung
| Raum | Fläche (m²) | Anrechnung nach WoFlV | Angerechnete Fläche (m²) |
| Wohnzimmer | 20 | 100 % | 20,00 |
| Schlafzimmer | 15 | 100 % | 15,00 |
| Küche | 10 | 100 % | 10,00 |
| Bad | 8 | 100 % | 8,00 |
| Summe Wohnräume (100 % Anrechnung) | 53 | 53,00 | |
| Sonderflächen | |||
| Balkon | 6 | 0 % | 0,00 |
| Abstellraum (< 1,50 m) | 4 | 0 % | 0,00 |
| Abstellraum (1,50-2m) | 3 | 100 % | 3,00 |
| Terrasse | 10 | 0 % | 0,00 |
| Summe Sonderflächen | 23 | 3,00 |
Gesamtwohnfläche:
Summe Wohnräume (100 % Anrechnung) + Summe angerechneter Sonderflächen = Gesamtwohnfläche
Ergebnis: Die Gesamtwohnfläche beträgt 56,00 m².
Warum eine korrekte Wohnflächenberechnung so wichtig ist
Beim Liegenschaftsverkauf spielt die Wohnfläche eine grosse Rolle. Schweizer Banken sind bei der Finanzierung sehr streng. Bei der Bewertung (Hedonische Schätzung) wird die Fläche nach SIA 416 genau geprüft. Wenn die Bank die Fläche tiefer einschätzt als der Makler, sinkt die Hypothekarsumme, und der Käufer muss mehr Eigenkapital bringen.
Für Immobilienprofis bedeutet das:
- transparente Exposés (klare Deklaration: Nettowohnfläche oder Bruttowohnfläche inkl. Aussenwände)
- nachvollziehbare Liegenschaftsangaben (werden hier Balkone fälschlicherweise in die Hauptfläche eingerechnet, gilt das als unprofessionell und kann den Verkaufsprozess bei der Bankprüfung stoppen)
- weniger rechtliche Risiken (absichtliche Täuschung beim Verkauf)
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Fazit: Wohnfläche korrekt berechnen schafft Vertrauen
Die Wohnflächenberechnung sorgt für klare und einheitliche Regeln. Wer weiss, was eine Wohnflächenberechnung ist und wie man die Fläche einer Wohnung berechnen kann, schafft eine solide Grundlage für Vermietung und Verkauf.
Für Makler bedeutet das vor allem eines: Verlässliche Daten im Exposé und mehr Sicherheit im Vermarktungsprozess.
Denn am Ende zählt nicht nur die Grösse einer Liegenschaft – sondern auch, wie transparent sie kommuniziert wird.
FAQ zur Berechnung der Wohnfläche
Die Wohnflächenberechnung nach der SIA-Norm 416 ist die branchenübliche Grundlage in der Schweiz. Sie definiert präzise, wie Grundflächen (z. B. Nettowohnfläche) zu messen sind. Im Gegensatz zur deutschen WoFlV ist sie kein staatliches Gesetz, sondern ein technisches Regelwerk, das für Transparenz bei der Immobilienbewertung, der Flächenangabe in Inseraten und der Berechnung von Miet- und Kaufpreisen sorgt.
Die Berechnung ist essenziell bei:
- Vermietung: Zur korrekten Angabe der Mietfläche und zur Bestimmung des zulässigen Mietpreises.
- Verkauf: Für die Angabe im Exposé und zur Berechnung des Quadratmeterpreises.
- Finanzierung/Beleihungswert: Banken benötigen die korrekte Wohnfläche zur Wertermittlung der Liegenschaft.
- Baurechtlichen Genehmigungen: In manchen Fällen ist die Wohnfläche relevant für die Einhaltung von Vorschriften.
Grundsätzlich zählen alle beheizbaren Räume, die ausschliesslich zum Wohnen genutzt werden:
- Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer
- Küche, Bad, WC, Flur, Abstellräume innerhalb der Wohnung
Diese Räume werden in der Regel zu 100 % angerechnet, sofern keine besonderen Gegebenheiten (wie Dachschrägen) vorliegen.
Flächen, die nicht oder nur teilweise zum Wohnen dienen, werden nicht oder nur reduziert angerechnet:
Keller, Garagen, Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume, Balkone, Terrassen und Loggien
