Was ist das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf?

Das Bestellerprinzip regelt, wer die Maklerprovision zahlen muss. Beim Immobilienverkauf bedeutet das konkret: Wer den Makler beauftragt, vereinbart mit ihm auch die Vergütung für seine Tätigkeit. Beauftragt beispielsweise ein Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf seiner Liegenschaft, wird die Maklercourtage zwischen den beiden vereinbart. Umgekehrt kann ein Käufer einen Makler mit einem konkreten Suchauftrag beauftragen und mit ihm eine entsprechende Vergütung absprechen.

Anders als in einigen anderen Ländern ist das Bestellerprinzip in der Schweiz beim Immobilienverkauf nicht als eigene gesetzliche Regelung festgeschrieben. Massgeblich sind vielmehr die Bestimmungen zum Mäklervertrag im schweizerischen Obligationenrecht. Der Mäklervertrag bildet damit die Grundlage für die Zusammenarbeit und legt fest, welche Leistungen der Makler für seinen Auftraggeber übernimmt.

Maklercourtage: Leistung und Vergütung im richtigen Verhältnis

Für die Maklercourtage in der Schweiz gibt es keinen festen Prozentsatz. Makler und Auftraggeber vereinbaren die Höhe individuell. Genau das macht die Courtage auch zu einem wichtigen Thema im Akquisetermin. Denn wer seinen Preis selbst festlegt, sollte zeigen können, welche Leistungen dahinterstehen.
Dabei macht es einen Unterschied, ob ein Makler lediglich einen Käufer nachweist oder den gesamten Immobilienverkauf begleitet. Marktpreiseinschätzung, Vermarktung, Besichtigungen, Interessentenmanagement und Verhandlungen bedeuten einen anderen Aufwand als eine einzelne Vermittlungsleistung. Statt nur einen Prozentsatz zu nennen, lohnt es sich deshalb, das eigene Leistungspaket konkret zu zeigen. Der Eigentümer kann so besser nachvollziehen, wofür er die vereinbarte Courtage zahlt.
Auch rechtlich gibt es Grenzen bei der Preisgestaltung. Ist eine vereinbarte Courtage bei einem Grundstückkauf unverhältnismässig hoch, kann sie auf Antrag des Zahlungspflichtigen gerichtlich herabgesetzt werden. Wurde hingegen keine Vergütung vereinbart, gilt eine bestehende Taxe oder (falls diese fehlt) der übliche Maklerlohn.

Wann wird aus der vereinbarten Courtage tatsächlich ein Honorar?

Die Vereinbarung allein löst noch keine Zahlung aus. Der Maklerlohn ist grundsätzlich erfolgsabhängig. Der Anspruch entsteht, wenn der angestrebte Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung durch den Makler zustande kommt. Seine Tätigkeit muss also zum Vertragsabschluss beigetragen haben. Wann die Courtage anschliessend konkret zu zahlen ist, kann im Mäklervertrag vereinbart werden.

Verkäufer oder Käufer: Der Auftrag verändert die Rolle des Maklers

Ob Verkäufer oder Käufer einen Makler beauftragen, verändert nicht nur den Auftrag, sondern auch die Erwartungen an seine Arbeit. Beide Seiten verfolgen beim Immobilienverkauf unterschiedliche Ziele und bringen eigene Bedürfnisse mit.

Für Verkäufer steht die eigene Immobilie im Mittelpunkt. Mit ihr sind häufig Erinnerungen und persönliche Geschichten verbunden. Entsprechend wichtig sind eine wertschätzende Vermarktung und das Gefühl, dass der Makler den Wert der Liegenschaft erkennt. Gleichzeitig verfolgt der Eigentümer ein klares wirtschaftliches Ziel: Er möchte einen möglichst guten Verkaufspreis erzielen und einen Käufer finden, bei dem die Rahmenbedingungen stimmen.

Käufer betrachten dieselbe Immobilie aus einer anderen Perspektive. Sie prüfen, ob Lage, Preis und Zustand zu ihren Vorstellungen passen. Gleichzeitig kann die Entscheidung sehr persönlich sein. Vielleicht suchen sie ein Zuhause für ihre Familie, möchten langfristig in einer bestimmten Region leben oder haben genaue Vorstellungen davon, wie ihr zukünftiger Alltag aussehen soll. Neben diesen Wünschen spielen Budget und Kaufpreis eine entscheidende Rolle. Während der Verkäufer einen möglichst hohen Preis erzielen möchte, liegt ein niedrigerer Kaufpreis im Interesse des Käufers.

Was passiert, wenn beide Seiten den Makler beauftragen?

Eine Doppelmäkelei ist in der Schweiz nicht grundsätzlich verboten. Ob ein Makler für Käufer und Verkäufer derselben Immobilie tätig sein darf, hängt jedoch davon ab, welche Aufgaben er für beide Seiten übernimmt. Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen Nachweis und Vermittlung.

Beschränkt sich der Makler darauf, Käufer und Verkäufer zusammenzubringen und eine Vertragsmöglichkeit nachzuweisen, kann eine Tätigkeit für beide Seiten zulässig sein. Anders sieht es aus, wenn er die Interessen beider Parteien aktiv vertreten soll. Spätestens bei der Preisverhandlung zeigt sich der Konflikt. Die gegensätzlichen Interessen kann ein Makler nicht gleichzeitig vertreten. Eine solche doppelte Vermittlung ist daher problematisch und kann dazu führen, dass der Makler seinen Anspruch auf die Courtage verliert.

Wer zahlt die Courtage bei einer Doppelmäkelei?

Eine Tätigkeit für beide Seiten bedeutet nicht automatisch, dass der Makler auch von Käufer und Verkäufer eine Courtage verlangen darf. Eine doppelte Vergütung ist insbesondere dann nicht zulässig, wenn dadurch ein Interessenkonflikt entsteht oder sie den Vereinbarungen mit dem Auftraggeber widerspricht.

Für Makler lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die beiden Aufträge: Welche Leistung erbringe ich für den Verkäufer und welche für den Käufer? Erst wenn die Rollen klar voneinander abgegrenzt sind, lässt sich beurteilen, ob und wie eine Vergütung auf beiden Seiten möglich ist.

Doppelmäkelei: Diese Fragen sollten Makler vorab klären

• Wer hat mich ursprünglich beauftragt?
• Welche Leistungen habe ich mit dieser Partei vereinbart?
• Was erwartet die zweite Partei konkret von mir?
• Vertrete ich dadurch gegensätzliche Interessen?
• Sind Aufgaben und Vergütung beider Aufträge eindeutig geregelt?

Beispiel aus der Praxis: Wenn Käufer und Verkäufer unterschiedliche Ziele verfolgen

Ein Eigentümer beauftragt einen Makler mit dem Verkauf seiner Liegenschaft. Ein Kaufinteressent zeigt Interesse und möchte den Kaufpreis verhandeln. Dass der Makler dem Interessenten die Immobilie zeigt, Informationen zum Objekt bereitstellt oder den Kontakt zwischen beiden Parteien herstellt, macht ihn noch nicht automatisch zum Interessenvertreter des Käufers.

Problematisch wird die Situation, wenn der Kaufinteressent denselben Makler zusätzlich damit beauftragt, für ihn möglichst günstige Kaufbedingungen auszuhandeln. Nun soll der Makler auf Verkäuferseite einen erfolgreichen Verkauf begleiten und gleichzeitig für den Käufer einen möglichst niedrigen Preis erreichen. Genau hier geraten die Interessen beider Auftraggeber in Konflikt.

Für Makler ist deshalb entscheidend, ihre eigene Rolle frühzeitig zu prüfen: Vermittle ich lediglich den Kontakt oder vertrete ich aktiv die Interessen einer Partei?

Fazit: Transparenz beginnt vor der Vermarktung

Die Maklercourtage sollte im Kundengespräch nicht erst dann Thema werden, wenn über Kosten diskutiert wird. Wer bereits zu Beginn deutlich macht, welche Leistungen mit dem Auftrag verbunden sind, wann ein Courtageanspruch entsteht und wessen Interessen vertreten werden, schafft eine klare Grundlage für die weitere Zusammenarbeit.
Gerade mit Blick auf mögliche Doppelrollen wird diese Transparenz auch künftig wichtig bleiben. Für Makler lohnt es sich deshalb, Auftrag, Leistungsumfang und Vergütung konsequent gemeinsam zu betrachten und die eigene Rolle zu prüfen, sobald eine weitere Partei zum Auftraggeber werden möchte.

Top-Features: AI Activity Chat & Neues Nova-Design

Die Aktivitätenverbuchung ist das Herzstück von onOffice enterprise. Sie wird nicht nur häufig automatisch befüllt (z. B. durch Anfragen oder Einträge aus dem Service-Portal), sondern auch für den Start wichtiger Prozesse genutzt. Genau weil wir wissen, wie wertvoll dieser Bereich für Ihre Workflows ist, haben wir ihn neu gedacht.

Mit dem neuen AI Activity Chat bringen wir künstliche Intelligenz noch tiefer in Ihre tägliche CRM-Arbeit. Individuelle Fragen beantwortet das System direkt auf Basis der im System hinterlegten Aktivitäten zu Immobilien und Adressen. Auch das lange Durchsuchen von Historien hat nun ein Ende: Der AI Activity Chat fasst komplexe Abläufe und Nachrichten verständlich für Sie zusammen. So bereiten Sie sich im Handumdrehen optimal auf anstehende Termine vor. Den Chat rufen Sie bequem über das Marketplace-Menü in Ihrer Aktionsleiste auf.

Damit die Arbeit mit Ihren Daten noch übersichtlicher wird, haben wir auch das Design der Aktivitäten- und Maklerbuchliste überarbeitet. Sie erscheint ab sofort im modernen Nova-Design und bieten praktische Vorteile für Ihren Arbeitsalltag:

• Direktzugriff ohne Umwege: Verknüpfte Adressen, Immobilien und Vorschaubilder sind auf den ersten Blick erkennbar und lassen sich mit einem Klick direkt aus der Liste öffnen.
• Schnellere Suche: Über das neu integrierte Suchfeld filtern Sie Einträge gezielt nach gewünschten Begriffen, ohne durch lange Tabellen scrollen zu müssen.
• Komfortable Bedienung: Vereinfachte Auswahl- und Navigationsfunktionen erleichtern die Mehrfachbearbeitung von Einträgen und sorgen für eine schnellere Datenerfassung.

Neue Features in onOffice enterprise

Benutzeroberfläche & Layout-Modernisierungen

Projektboard & Projektdetails

Das Projektboard unter Statistiken -> Projektübersicht präsentiert sich in einem vollständig überarbeiteten Layout für mehr Übersicht bei komplexen Projekten. Auch die Detailansicht verknüpfter Aufgaben, Termine und Aktivitäten wurde modernisiert und fügt sich nahtlos in das Erscheinungsbild der Software ein. So behalten Sie den aktuellen Projektstatus und alle zugehörigen Aufgaben im Blick.

Reiterübergreifende Administrations-Hinweise

Warnhinweise bei Immobilien sowie konfigurierte Administrations-Hinweise erscheinen in einem neuen, auffälligen Design. Durch die neue Platzierung unterhalb des Warnhinweises bleiben die Administrationshinweise im gesamten Datensatz sichtbar. Unabhängig davon, in welchem Unterreiter oder Browser-Tab Sie gerade arbeiten. Das hilft dabei, wichtige Objektinformationen bei der Datenerfassung nicht zu übersehen.

Einheitliche Kalender- & Benutzer-Popups

Die Warnhinweise im Kalender-Popup, die Ansicht für gesperrte Benutzer sowie das Popup „Benutzer-Statistiken“ (Statistiken > Benutzer) wurden an das moderne Nova-Design angeglichen. Die vereinheitlichte Darstellung sorgt für eine intuitive Bedienung und ein visuell harmonisches Arbeitsumfeld.

Optimierte Popups & Eingabemasken

Die Aufgaben-Box in der Seitenleiste, die SMS-Funktion, der Auswahldialog sowie die Maske für neue Benutzer erstrahlen im neuen Design. Die angeglichenen Oberflächen sorgen für eine bessere Orientierung und lassen Sie alltägliche Aufgaben noch schneller erledigen.

Farbliche Hervorhebung im Termin-Popup

Im Bearbeitungsfenster für Termine ist der Button für die Hauptfunktion in der Fussleiste farblich hervorgehoben. Sie erkennen die gewünschte Aktion sofort und schliessen den Vorgang mit einem Klick ab.

Favoriten-Links & Dublettencheck

Das Fenster für Ihre Favoriten-Links sowie die Suche nach doppelten Kontakten wurden optisch an das aktuelle Software-Design angepasst. Die überarbeiteten Ansichten erleichtern Ihnen das Verwalten von Schnellzugriffen und das Bereinigen Ihrer Adressdaten.

Mehrere Aufgaben auf einmal erledigen

In der Aufgabenliste der App markieren Sie ab sofort mehrere To-Dos gleichzeitig als erledigt. Wählen Sie einfach die gewünschten Einträge aus und schliessen Sie diese mit einem Klick über die Aktionsleiste ab.

PDFdesigner: Barrierefreiheit (BFSG) & schnellerer Serienversand

Barrierefreie PDFs nach BFSG

Vorlagen im PDFdesigner lassen sich ab sofort mit einem Klick barrierefrei taggen, damit Screenreader Inhalte optimal erfassen können. Bei neuen Exposés ist das Tagging automatisch aktiv; für bestehende Vorlagen schalten Sie die Funktion unter Grundeinstellungen > Sonstiges ein. Eine Statusanzeige in der Vorlagenleiste liefert Ihnen dabei jederzeit den Überblick über den BFSG-Status aller Dokumente. In Einzelfällen kann das Layout minimal verändert werden, etwa bei Tabellen oder Listen. Daher sollte das Exposé vor der Veröffentlichung noch einmal geprüft werden.

Schnellerer Serienmail-Versand von Exposés

Über die neue Kategorie „Exposé-Vorlage nach Adressbetreuer“ werden Dokumente nach Sprache und Betreuer gebündelt und nur einmalig erstellt. Das beschleunigt den Versand an mehrere Empfänger erheblich. Eine automatische Prüfung im PDFdesigner verhindert dabei Fehler bei der Verarbeitung persönlicher Daten.

Administrierbare Felder, Formulare & Rechte

Individuelle Hinweistexte an Feldern hinterlegen

Sie können Erklärungen nun direkt an jedem Feld in der Administration hinterlegen. Der Text wird beim Bewegen des Mauszeigers über das Feld angezeigt. So ersetzen Sie lange Hinweiszeilen und halten Ihre Formulare übersichtlich.

Flexibler arbeiten: Felder einfach zwischen Kategorien verschieben

In den Adress- und Objektmodulen verschieben Sie Felder ab sofort direkt von einer Kategorie in eine andere. Alle verknüpften Filter, Prozesse und Statistiken bleiben dabei voll funktionsfähig. So passen Sie Ihre Eingabemasken jederzeit an, ohne bestehende Workflows zu stören.

Feldfilter für Objekt-Unterreiter

Feldfilter funktionieren ab sofort auch auf Unterreitern im Immobilien-Modul. Dadurch blenden Sie einzelne Unterreiter für bestimmte Benutzergruppen gezielt ein oder aus. So zeigen Sie Ihren Mitarbeitern nur die Informationen, die sie wirklich benötigen, und halten die Eingabemasken aufgeräumt.

Individuelle Widerrufserklärung

Die Fusszeile im Online-Formular für die elektronische Widerrufserklärung lässt sich flexibel anpassen. Neben Anschrift und formatierbarem Text fügen Sie auf Wunsch Ihr Firmenlogo ein. So präsentieren Sie Interessenten eine durchgängig markengerechte Widerrufserklärung.

Datensatzrechte für Marketplace-API-Benutzer

Beim Vergeben von Datensatzrechten können Sie ab sofort gezielt Rechte für Marketplace-API-Benutzer festlegen. Das ermöglicht Ihnen, den Zugriff externer Marketplace-Dienste auf sensible Datensätze genau einzuschränken oder zu sperren.

Automatischer Logout bei Inaktivität

Aus Sicherheitsgründen werden Benutzer ab sofort automatisch abgemeldet, wenn die Software längere Zeit nicht genutzt wird. Standardmässig greift dieser Logout nach 24 Stunden Inaktivität. In den Grundeinstellungen lässt sich der Zeitpunkt flexibel zwischen 15 Minuten und 24 Stunden anpassen oder auf die Option „Nie“ zurückstellen.

E-Mail-Client, Workflows & Transparenz

Termine direkt aus E-Mails per Klick aufrufen

Wird ein Termin direkt aus einer E-Mail heraus erstellt, erscheint jetzt im Aktionshinweis der E-Mail eine Verlinkung. Über diesen Link rufen Sie den Termin jederzeit mit nur einem Klick auf.

Optimierte E-Mail-Suche

Suchergebnisse lassen sich über Kacheln in der Aktionsleiste gezielt nach Ordner, Betreff oder Inhalt filtern. Bei Treffern aus verschiedenen Ordnern sehen Sie den jeweiligen Ordnernamen direkt neben der E-Mail in der Liste.

Maximale Transparenz bei Maklerverträgen

Die automatischen Bestätigungs-Mails nach Vertragsschluss wurden für Sie optimiert. Ab sofort sehen Sie auf einen Blick, welchen Punkten zugestimmt wurde und welche Inhalte unbestätigt sind. So profitieren Sie von einer durchgängig klaren Dokumentation und vermeiden Missverständnisse mit Ihren Kunden. Zusätzlich wurden die unterschiedlichen Schreibweisen des Bestätigungslinks vereinheitlicht. Die Formulierungen sind nun an die neue Modulbezeichnung „Maklervertrag“ angepasst.

Betreuerdaten dynamisch in Vorlagen einbinden

Über die neuen Makros _AdrBetreuerUserAdr* und _ObjBetreuerUserAdr* greifen Sie in E-Mail- und Dokumentvorlagen auf die Daten des verknüpften Adressdatensatzes eines Adress- oder Objektbetreuers zu. So binden Sie individuelle Signaturdaten oder benutzerdefinierte Adressfelder dynamisch in Ihre Schreiben ein.

Guard für MS-Graph Throttling einführen

Um zu verhindern, dass Ihr Postfach bei temporären Daten-Limits von Microsoft blockiert wird, drosselt onOffice enterprise die Anfragen ab sofort automatisch. Bei Erreichen des Limits zeigt das System eine klare Fehlermeldung inklusive der exakten Restwartezeit an.

CRM, Portale & Datenqualität

Echtes Kaufinteresse erkennen: Mehrfache Exposé-Aufrufe im Maklerbuch

Öffnet ein Interessent ein Web-Exposé mehrfach, wird dies als eigene Aktivität im Maklerbuch und in den Kontaktdaten vermerkt. Mehrfache Aufrufe innerhalb von 24 Stunden werden dabei automatisch zusammengefasst, um das Maklerbuch übersichtlich zu halten und echtes Kaufinteresse sofort zu erkennen. Aktivieren Sie dies in Ihren Einstellungen, um das Feature zu nutzen.

Anklickbare Links & automatische Adresskorrektur

Aktivierte Linkfelder in Listenansichten für Adressen oder Immobilien sind ab sofort direkt anklickbar. Zudem korrigiert das CRM beim Einlesen von Portalanfragen überflüssige Leerzeichen zwischen Strasse und Hausnummer automatisch, was Ihnen saubere Daten ohne Nachbereitung sichert.

Mehr Übersicht im Widget „Suchkriterien mit Adressen“

In der Listenkonfiguration des Widgets „Suchkriterien mit Adressen“ stehen Ihnen ab sofort zusätzliche Felder zur Verfügung. Ergänzen Sie Ihre Listenansicht flexibel um Angaben wie Preise, Flächen, Zimmerzahlen oder Objekttypen. So sehen Sie die wichtigsten Suchkriterien Ihrer Kunden direkt auf einen Blick, ohne in die Detailansicht wechseln zu müssen.

Transparente Nachverfolgung: Letzter Bearbeiter bei Suchkriterien

In der Bearbeitungsmaske von Suchkriterien sehen Sie ab sofort nicht mehr nur das Änderungsdatum, sondern auch den Namen des jeweiligen Benutzers. So erkennen Sie auf einen Blick, wer ein Suchprofil zuletzt angepasst hat.

Schnittstellen & Portalanbindungen

Portal-Übertragungsfehler direkt im Klartext beheben

Technische Fehlermeldungen von API-Portalen übersetzt das Job-System ab dem 8. Oktober 2026 automatisch in verständliche Sprache inklusive konkreter Handlungsempfehlungen. Zusätzlich können Sie sich die Originalanmeldung des Portals in einer Lightbox anzeigen lassen. So erkennen Sie die genaue Ursache sofort und beheben Übertragungsfehler eigenständig ohne Support-Anfrage.

Automatische Umwandlung von Internet-Angaben

Angaben zum Internetanschluss Ihrer Immobilien werden bei der Übertragung an Immobilienportale automatisch in das jeweils geforderte Format umgewandelt. Das erspart Ihnen die manuelle Nachbearbeitung bei der Portalübertragung.

App-Features (iOS)

Liquid Glass-Unterstützung für ein modernes App-Design

Die onOffice App für iOS wurde auf Apples neues Liquid Glass Design vorbereitet. Navigation, Buttons und Inhalte passen sich nahtlos an die aktuellen iOS-Layout-Vorgaben an, sodass sich die App noch flüssiger und intuitiver bedienen lässt. Ihr Vorteil: Ein durchgängig modernes und vertrautes Nutzungserlebnis bei allen mobilen Arbeitsschritten auf Ihrem iOS Gerät.

Aufgabenpriorität direkt beim Erstellen festlegen

Wenn Sie unterwegs eine neue Aufgabe in der App anlegen, können Sie die gewünschte Priorität ab sofort direkt im Erstellungsprozess auswählen. Das erspart Ihnen ein nachträgliches Bearbeiten des Aufgaben-Datensatzes und sorgt dafür, dass dringende To-Dos im Team von Anfang an richtig eingeordnet und priorisiert werden.

Dokumente beim mobilen Upload direkt umbenennen

Beim Hochladen von Dokumenten oder Fotos in einem Adressdatensatz lässt sich der Dateiname ab sofort direkt in der App vor dem Upload anpassen. Dadurch vergeben Sie bereits unterwegs aussagekräftige Bezeichnungen und sparen sich die spätere Umbenennung.

Automatische Dublettenprüfung bei E-Mail-Kontakten

Beim Anlegen von Adressen aus E-Mails erkennt die App vorhandene Kontakte automatisch im Hintergrund. Das hält Ihre Datenbank auch mobil sauber und übersichtlich.

Vollständige Empfängernamen im E-Mail-Composer

Die Darstellung der Empfängernamen im mobilen E-Mail-Composer wurde vereinheitlicht und optimiert. Kontaktnamen werden ab sofort vollständig angezeigt. So erkennen Sie auch bei mehreren Empfängern auf den ersten Blick, an wen Ihre Nachricht geht.

onOffice WP-Websites

Service-Portal

Invite-only-Modus: volle Kontrolle über Registrierungen

Legen Sie fest, ob sich Interessenten frei im Service-Portal registrieren dürfen oder der Zugang nur über eine direkte Einladung durch Sie möglich ist. In der überarbeiteten Kachel „Accountverwaltung“ verknüpfen Sie neue Konten bequem aus der Adresssuche. Der genaue Status eines Nutzers ist durch farbige Indikatoren sofort erkennbar. Zeitlich begrenzte Links und automatische E-Mail-Workflows sorgen für eine sichere Verwaltung.

Überarbeitete Immobilienstatistiken

Die Immobilienstatistiken im Service-Portal stimmen ab sofort exakt mit den Auswertungen in onOffice enterprise überein. Sie profitieren von deutlich schnelleren Ladezeiten und einer korrekten, mehrsprachigen Datenausgabe.

Präzisere Suchaufträge mit regionalem Zusatz & Parent-Child-Logik

Interessenten können ihre Suchkriterien im Service-Portal noch präziser eingrenzen. Dafür lässt sich das Feld „Regionaler Zusatz“ aktivieren. Eine neuer Parent-Child-Logik erleichtert Ihnen die Standortauswahl: Wählen Kunden eine übergeordnete Region wie eine Stadt aus, werden alle zugehörigen Unter-Regionen automatisch markiert. Das vereinfacht die Eingabe für den Endkunden und liefert Ihnen detailliertere Suchprofile direkt ins CRM.

Individuelle Sortierung im Wertermittlungstool per Drag & Drop

Im Einstellungs-Wizard des Wertermittlungstools ordnen Sie aktivierte Formularfelder ab sofort ganz einfach per Drag & Drop in Ihrer Wunschreihenfolge an. Die Sortierung wird gespeichert und spiegelt sich direkt im Frontend-Formular wider. Feste Abschnitte wie „Ausstattung & Zustand“ bleiben logisch strukturiert, während Sie die übrigen Felder flexibel an Ihre Beratungsphilosophie anpassen können.

Perfekter Kartenausschnitt für Ihren Standort

Die Erstansicht der Karte im Formularschritt „Lage“ passt sich ab sofort dynamisch dem Land Ihres Unternehmens an. Interessenten sehen somit direkt den passenden geografischen Kartenausschnitt. Das beschleunigt die Navigation bei der Umgebungssuche spürbar.

Automatische E-Mail-Updates bei Änderungen auf der Merkliste

Halten Sie Interessenten automatisch über ihre Favoriten auf dem Laufenden: Im Marketplace Service lässt sich ab sofort eine Info-Mail für gemerkte Immobilien aktivieren. Ihre Kunden werden dadurch automatisch per E-Mail benachrichtigt, sobald sich der Kaufpreis oder der Vermarktungsstatus einer gemerkten Immobilie ändert.

Datenschutzkonformer Social Login mit „Sign in with Apple“

Bieten Sie Ihren Nutzern einen noch schnelleren Zugang zum Service-Portal: Über die neue Option „Sign in with Apple“ registrieren und melden sich Kunden datenschutzkonform mit ihrer Apple-ID an. Vorname, Nachname und E-Mail-Adresse werden direkt im Profil hinterlegt. Administratoren können das Feature mit einem einfachen Toggle in den Grundeinstellungen des Marketplace Service aktivieren.

Neuer Bilder-Lightbox-Modus & modernisiertes Galerie-Layout

Galeriebilder auf Ihrer Website lassen sich von Interessenten nun per Klick in einer komfortablen Lightbox-Grossansicht öffnen und durchblättern. Neben dieser Detailansicht wurde die Galerie-Darstellung über alle Themes hinweg überarbeitet, um eine durchgehend moderne und sortierte Präsentation Ihrer Immobilienfotos zu garantieren.

Neue Iframe-Anbieter:
Brandtiger Sofortrechner & Maklersieger-Siegel

Erweitern Sie Ihre WordPress-Website um zwei neue Integrationen: Der Immobilien Sofortrechner (Brandtiger) sowie das Maklersieger-Siegel lassen sich ab sofort als Iframe einbinden. So binden Sie zusätzliche Interaktionsmöglichkeiten und Vertrauenselemente ohne Programmieraufwand direkt auf Ihrer Website ein.

Wertermittlung: Berater automatisch als Betreuer zuweisen

Bei Anfragen über das Wertermittlungsformular kann der identifizierte Berater ab sofort nicht nur als Ansprechpartner des Objekts hinterlegt werden. Das System trägt ihn auf Wunsch automatisch als Betreuer der Immobilie sowie als Betreuer des neu angelegten Adressdatensatzes in onOffice enterprise ein. Das sichert eine klare Zuständigkeit im Team ab der ersten Sekunde.

ProvenExpert: Freie Auswahl aller fünf Sterne-Widgets im Footer

Im ProvenExpert-Modul für die Fusszeile Ihrer WordPress-Website stehen Ihnen ab sofort alle fünf offiziellen Widget-Varianten zur Auswahl. Dadurch binden Sie genau das Bewertungs-Design in Ihre Website ein, das Sie bei ProvenExpert konfiguriert haben, und sorgen für ein stimmiges Gesamtbild.

Verbesserte Umkreissuche mit Postleitzahl im Dropdown

Die Ortssuche kombiniert standartmäßig den Ortsnamen mit dem dazugehörigem Landkreis. Erfolgt eine Suche direkt über eine Postleitzahl, wird diese zusätzlich mit aufgeführt. Das verhindert Fehler bei doppelt vorkommenden Ortsnamen und sorgt für exakte Suchergebnisse. Für ausländische Adressen ohne PLZ greift automatisch eine angepasste Ansicht.

Marketplace-News

Erweitern Sie den Funktionsumfang Ihres CRM-Systems durch unsere neuen Partner-Services im onOffice Marketplace:

grundriss.com: Professionelle Grundrisse, Wohnflächen & Vermessungen bestellen

Über grundriss.com bestellen Sie hochwertige Immobilienunterlagen direkt aus onOffice enterprise heraus. Das Angebot umfasst individuell aufbereitete Grundrisse, exakte Flächenberechnungen sowie professionelle Gebäudevermessungen für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Nach der digitalen Auftragsübermittlung bearbeitet ein interdisziplinäres Expertenteam Ihre Daten qualitätsgeprüft – für verlässliche Unterlagen bei Vermarktung, Finanzierung und Dokumentation.

Preis: Grundrisse ab 18 € | Wohnflächenberechnungen ab 84 € | Vor-Ort-Vermessungen ab 899 €

AIXpose: Fotos optimieren, Digital Staging & Videos erstellen

AIXpose bündelt Ihre gesamte visuelle Objektvermarktung direkt in onOffice enterprise. Optimieren Sie Immobilienfotos automatisch per KI, inszenieren Sie Räume virtuell neu oder erstellen Sie 2D- oder 3D-Grundrisse sowie ansprechende Immobilienvideos für Immobilienportale und Social Media – schnell, intuitiv und ganz ohne externe Software.

Preis: Creditsystem – 50 Credits für 40 € | 150 Credits für 120 €

Firmen-News

Ab dem 13. Oktober 2026 startet unser neues Format rund um den aktuellen Release. Jeden Monat zeigen wir Ihnen ausgewählte Highlights anhand von praxisnahen Beispielen. Im Anschluss haben Sie Zeit, uns bei unserer offenen Q&A-Runde all Ihre Fragen zu den Neuerungen zu stellen.

Wir freuen uns auf Sie!

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Der richtige Stichtag: 2. August 2026

Der massgebliche Stichtag für die Transparenzpflichten aus Artikel 50 ist der 2. August 2026. Der AI Act selbst ist bereits am 1. August 2024 in Kraft getreten, seine Vorschriften werden aber schrittweise anwendbar. Wer ausschliesslich auf dem Schweizer Markt tätig ist, unterliegt aktuell nicht direkt dem Stichtag 2. August 2026 des EU AI Acts. Allerdings gilt im Schweizer Recht das Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG, insbesondere Art. 3 Abs. 1 lit. b UWG zu irreführenden Angaben) sowie die Mängelhaftung nach Art. 197 ff. OR bei Verkaufsdokumentationen.

Mit dem AI Act hat die EU einzelne Vorgaben der Verordnung sowie mehrere Anwendungsfristen neu strukturiert. Die Transparenzpflichten nach Artikel 50 verschiebt er jedoch nicht. Nur Anbieter generativer KI-Systeme, die bereits vor dem 2. August 2026 auf dem Markt waren, erhalten bis zum 2. Dezember 2026 Zeit, die technische Markierung ihrer Ausgaben nachzurüsten. Für Unternehmen, die solche Systeme einsetzen und KI-Inhalte veröffentlichen, bleibt der 2. August 2026 massgeblich.

Artikel 50 ist nur ein Teil des AI Acts. Daneben gelten etwa Regeln für verbotene Praktiken, KI-Kompetenz und Hochrisiko-Systeme. Dieser Beitrag konzentriert sich auf die Transparenzpflichten, die für Marketing, Kommunikation und digitale Immobilienvermittlung besonders relevant sind.

Anbieter oder Betreiber: Ihre Rolle bestimmt die Pflicht

Anbieter entwickeln ein KI-System oder lassen es entwickeln und bringen es unter ihrem eigenen Namen auf den Markt. Betreiber setzen ein KI-System unter eigener Verantwortung professionell ein. Ein Maklerunternehmen, das einen externen Bildgenerator, einen Textassistenten oder ein KI-Video-Tool nutzt, ist in der Regel Betreiber. Der Hersteller des Tools bleibt normalerweise Anbieter.

Entwickelt ein Unternehmen dagegen einen eigenen KI-Chatbot oder bietet ein angepasstes System unter eigener Marke an, kann es selbst zum Anbieter werden. Auch mehrere Rollen gleichzeitig sind möglich.

Setzt ein Team KI im Auftrag des Unternehmens ein, bleibt dieses grundsätzlich Betreiber. Klären Sie bei externen Agenturen vorab, wer den KI-Einsatz steuert, Inhalte freigibt und technische Markierungen erhält. Vertragliche Absprachen ändern die gesetzliche Rolle jedoch nicht: Massgeblich sind die tatsächlichen Entscheids- und Kontrollverhältnisse.

Vier Transparenzfälle, die Sie kennen sollten

• Direkte Interaktion mit KI: Anbieter interaktiver Systeme müssen Menschen darüber informieren, dass sie mit einer KI kommunizieren. Das betrifft etwa Chatbots, Sprachassistenten und KI-Agenten. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die KI-Interaktion offensichtlich ist. Im Schweizer Markt gilt nach dem Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) ein Täuschungsverbot. Ein Verstecken von KI-Systemen bei der Kundenkommunikation kann auch ohne EU AI Act als unlautere Geschäftspraktik gewertet werden.
• Technische Markierung von KI-Ausgaben: Anbieter generativer KI-Systeme müssen synthetische Texte, Bilder, Videos und Audios grundsätzlich maschinenlesbar markieren und ihre Erkennung ermöglichen.
• Emotions- und biometrische Kategorisierung: Betreiber solcher Systeme müssen betroffene Personen über deren Einsatz informieren. Unabhängig davon können bestimmte Anwendungen verboten sein.
• Deepfakes und bestimmte Texte: Betreiber müssen Deepfakes sichtbar oder hörbar kennzeichnen. Das gilt auch für KI-generierte oder KI-bearbeitete Texte zu Themen von öffentlichem Interesse, wenn keine ausreichende menschliche Prüfung und redaktionelle Verantwortung vorliegen.

Technische Markierung und sichtbare Kennzeichnung sind nicht dasselbe. Metadaten oder Wasserzeichen des Tool-Anbieters erfüllen nicht automatisch die Pflicht des veröffentlichenden Unternehmens. Ein Deepfake muss für das Publikum unmittelbar als KI-generiert oder KI-bearbeitet erkennbar sein.

Wann wird ein KI-Bild zum Deepfake?

Deepfakes sind nach dem AI Act nicht auf gefälschte Aufnahmen bekannter Personen beschränkt. Erfasst sind auch KI-generierte oder KI-bearbeitete Bilder, Audios und Videos. Sie müssen realen oder plausibel existierenden Personen, Objekten, Orten, Lebewesen oder Ereignissen ähneln und einer Person fälschlich authentisch oder wahr erscheinen können.

Das schliesst auch vollständig synthetische Menschen, realistische Avatare und plausibel wirkende Orte ein. Ein hoher Grad an Fotorealismus macht die Einordnung als Deepfake wahrscheinlicher. Er entscheidet aber nicht allein. Massgeblich sind auch die Aussage, der Veröffentlichungsweg und die Erwartungen des voraussichtlichen Publikums.

Eine pauschale Unternehmensregel kann den täglichen Entscheid erleichtern: Kennzeichnen Sie vollständig oder wesentlich KI-generierte Darstellungen realistischer Menschen grundsätzlich. Diese Vorgehensweise geht teilweise über den gesetzlichen Mindestumfang hinaus, schafft aber einen einheitlichen und vorsichtigen Standard.

Klar erkennbare Fantasieszenen, stark stilisierte Figuren oder einfache Cartoons sind dagegen regelmässig weniger kritisch. Auch hier kommt es auf den konkreten Kontext an.

Was bedeutet das für die Immobilienvermarktung?

Müssen virtuelles Staging und bearbeitete Bilder als KI-Inhalt gekennzeichnet werden?

Ein authentisches Foto einer leeren Wohnung, das mit KI möbliert wird, ist ein typischer Fall für den Hinweis auf eine teilweise KI-Bearbeitung. Die EU-Kommission nennt genau diese Anwendung als Beispiel für das Kennzeichen „Partially AI-Modified“.

Für die Praxis eignet sich eine klare Formulierung wie „KI-bearbeitete Visualisierung – virtuell eingerichtet“. Der Wortlaut ist nicht gesetzlich vorgegeben. Der Hinweis muss jedoch verständlich, gut sichtbar und dem Bild eindeutig zugeordnet sein.

Bei kleineren technischen Korrekturen kann die Bewertung anders ausfallen. Leichte Farbkorrekturen, Schärfung, Rauschreduzierung oder das Entfernen eines zufälligen Passanten machen ein Bild nicht automatisch zum Deepfake. Verändert die KI dagegen Raumproportionen, Ausblick, Ausstattung, Baumängel oder andere wesentliche Eigenschaften, steigt das Risiko einer Täuschung deutlich.

Ein Label macht eine irreführende Darstellung nicht automatisch zulässig. Konsumentenschutzrecht, Datenschutz, Persönlichkeitsrechte und Urheberrecht gelten zusätzlich.

Wann gelten KI-Avatare und Stimmen als Deepfake?

Ein fotorealistischer KI-Avatar in einem Erklärvideo, eine geklonte Stimme oder ein synthetischer Immobilienprofi in einer Werbeanzeige kann als Deepfake gelten. Das gilt auch dann, wenn keine bekannte Person kopiert wird, die Darstellung aber wie ein realer Mensch erscheint.

Besonders klar ist der Fall, wenn eine reale Person nachgebildet wird oder eine KI-Figur den Eindruck erweckt, ein Produkt zu empfehlen. Hier sollte die Kennzeichnung direkt im Bild, Video oder Audio erfolgen. Bei längeren Videos reicht ein versteckter Hinweis in der Beschreibung nicht aus.

Müssen Icons und kleine Illustrationen als KI-Inhalt gekennzeichnet werden?

Für die technische Markierungspflicht von Anbietern gelten eng begrenzte Ausnahmen. Dazu zählen kurze Zeichenfolgen, Beschriftungen der Benutzeroberfläche, Alternativtexte und Grafiken in Symbolgrösse. Ein stilisierter Button oder eine kleine Illustration in einem Erklärvideo braucht daher nicht allein wegen der KI-Beteiligung ein sichtbares Deepfake-Label. Für Illustrationen insgesamt ist das jedoch keine pauschale Ausnahme.

Zeigt eine Illustration ein konkretes Produkt oder eine Immobilie und verändert deren tatsächliches Aussehen, ihre Eigenschaften oder Nutzung, ist eine genaue Prüfung nötig. Eine sichtbare Kennzeichnung nach Artikel 50 ist nur erforderlich, wenn die Darstellung als Deepfake einzuordnen ist. Nicht der Verkauf ist ausschlaggebend.

Müssen KI-generierte Exposétexte, Blogartikel und Marktinformationen gekennzeichnet werden?

KI-generierte Exposétexte und gewöhnliche Produktbeschreibungen fallen nach den Kommissionsleitlinien in der Regel nicht unter die sichtbare Kennzeichnungspflicht für Texte von öffentlichem Interesse. Andere rechtliche Anforderungen an richtige und vollständige Angaben bleiben bestehen.

Anders kann es bei Blogartikeln über Gesetze, Marktberichte, Wirtschaftsentwicklungen, Verbraucherfragen oder andere gesellschaftlich relevante Themen aussehen. Solche Inhalte können Themen von öffentlichem Interesse betreffen.

Eine sichtbare KI-Kennzeichnung entfällt hier, wenn eine fachkundige Person den Text substanziell prüft oder eine Redaktion ihn inhaltlich kontrolliert. Zusätzlich muss eine natürliche oder juristische Person die redaktionelle Verantwortung tragen. Eine reine Rechtschreib- oder Grammatikprüfung reicht nicht. Fakten, Quellen und inhaltliche Aussagen müssen geprüft werden.

Wird der Text nach der Freigabe erneut inhaltlich durch KI verändert, ist eine neue Prüfung erforderlich.

Müssen Website-Chatbots als KI gekennzeichnet werden?

Bei einem KI-Chatbot muss die Information über den KI-Kontakt spätestens zu Beginn der ersten Interaktion erscheinen. Ein Hinweis ausschliesslich in den AGB, im Datenschutztext oder in einer Hilfeseite genügt nicht.

Maklerunternehmen sollten auch bei externen Chatbots prüfen, ob die Lösung den Hinweis klar ausspielt. Bei Eigenentwicklungen oder Systemen unter eigener Marke gelten die zuvor erläuterten Anbieterpflichten.

Was der AI Act verlangt und der Kodex empfiehlt

Artikel 50 verlangt eine klare und unterscheidbare Information. Sie muss spätestens beim ersten Kontakt mit dem System oder Inhalt erscheinen und die jeweils geltenden Anforderungen an die Barrierefreiheit erfüllen.

Der freiwillige Verhaltenskodex macht die Platzierung konkreter. Seine Vorgaben sind für Unterzeichnende massgeblich. Andere Unternehmen können sie als praktische Orientierung nutzen:

• Bei Bildern sollte der Hinweis sichtbar am Inhalt oder eindeutig daneben stehen.
• Bei Videos sollte er zu Beginn und bei längeren Formaten zusätzlich in geeigneten Abständen erscheinen.
• Bei reinen Audioinhalten ist ein hörbarer Hinweis erforderlich.
• Bei kennzeichnungspflichtigen Texten sollte das Label am Anfang oder nahe der Überschrift stehen.

Die EU stellt kostenlose Symbole für vollständig KI-generierte und teilweise KI-bearbeitete Inhalte bereit. Ihre Nutzung ist freiwillig. Unternehmen können ebenso klare eigene Labels verwenden.

Für eindeutig künstlerische, kreative, satirische oder fiktionale Werke gilt eine erleichterte Form der Offenlegung. Sie darf so erfolgen, dass sie die Darstellung des Werks nicht beeinträchtigt. Vollständig entfallen darf die Offenlegung jedoch nicht.

Dokumentation: Aus Einzelfällen wird ein verlässlicher Prozess

Eine klare Dokumentation spart Zeit und macht Entscheide bei einer späteren Prüfung nachvollziehbar.

Artikel 50 schreibt kein identisches Dossier für jedes Marketing-Asset vor. Der von EU-Kommission und AI Board anerkannte freiwillige Verhaltenskodex verlangt von Unterzeichnenden interne Prozesse und Nachweise, die zu sse, Ressourcen und Risiko passen. Andere Unternehmen können den Kodex als Vergleichsmassstab nutzen und gleichwertige Massnahmen bei Bedarf gegenüber der Aufsicht belegen.

Folgende Struktur ist eine Praxisempfehlung und kein gesetzlicher Mindestkatalog:
1. Tool- und Rollenübersicht: Welche KI-Systeme sind im Einsatz? Wer ist Anbieter, Betreiber oder Dienstleister?
2. Klare Entscheidskriterien: Wann liegt ein Deepfake vor? Welche Texte betreffen öffentliche Interessen? Wann greift die redaktionelle Ausnahme?
3. Nachweis zum Inhalt: Welches Tool und welche Version wurden genutzt? Was wurde generiert oder verändert? Wo erscheint der Inhalt?
4. Kennzeichnungsentscheid: Welches einheitliche Label wurde verwendet, wo wurde es je Kanal platziert und warum war es erforderlich oder entbehrlich?
5. Rechte- und Faktenprüfung: Sind Quellen, Nutzungsrechte, personenbezogene Daten und tatsächliche Aussagen geklärt?
6. Prüfung und Freigabe: Wer hat den Inhalt fachlich geprüft? Wer trägt die redaktionelle Verantwortung? Welche Fassung wurde veröffentlicht?
7. Korrekturprozess: Wie werden fehlende oder falsche Kennzeichnungen gemeldet, behoben und dokumentiert?

Die Struktur sollte vor der Veröffentlichung feststehen und im Alltag funktionieren. Sensibilisieren Sie auch Mitarbeitende und externe Dienstleister für die jeweiligen Anwendungsfälle.

KI-Kompetenz gehört zum Prozess

Unabhängig von Artikel 50 gilt Artikel 4 bereits seit dem 2. Februar 2025. Anbieter und Betreiber müssen Massnahmen ergreifen, die die KI-Kompetenz relevanter Beschäftigter und anderer in ihrem Auftrag handelnder Personen fördern.

Der Umfang richtet sich nach Wissen, Erfahrung, Einsatzkontext und den betroffenen Personengruppen. Unternehmen müssen kein bestimmtes Kompetenzniveau jeder einzelnen Person garantieren. Rollenbezogene Leitlinien und Schulungen sollten deshalb die tatsächlich eingesetzten Tools, Kennzeichnungsfälle, Prüfungen und Korrekturwege abdecken.

Übergangsregeln und mögliche Sanktionen

Inhalte, die vor dem 2. August 2026 erzeugt oder bearbeitet wurden, müssen nach den Kommissionsleitlinien nicht rückwirkend gekennzeichnet werden. Wurde ein Text zwar vorher erstellt, aber erst ab diesem Datum veröffentlicht, gelten die neuen Regeln bei der Veröffentlichung.

Verstösse gegen die Transparenzpflichten können mit erheblichen Sanktionen geahndet werden. Der AI Act sieht Geldbussen von bis zu 15 Mio. Euro oder bis zu 3 % des weltweiten Jahresumsatzes des vorangegangenen Geschäftsjahres vor. Im Gesetzestext des EU AI Acts sind Bussen in Euro (EUR) geregelt. Für Unternehmen gilt grundsätzlich der höhere der beiden Höchstwerte. Bei Verstössen gegen Artikel 50 gilt für kleine und mittlere Unternehmen sowie sogenannte Small Mid-Caps (eine EU-Kategorie oberhalb der KMU-Schwelle) jeweils der niedrigere Höchstwert. Die konkrete Höhe hängt immer vom Einzelfall ab.

In Deutschland ist die Bundesnetzagentur nach dem beschlossenen, aber zum Stand dieses Beitrags noch nicht verkündeten Durchführungsgesetz im Wesentlichen als Marktüberwachungsbehörde vorgesehen. Für Schweizer Maklerunternehmen ist primär der Anwendungsbereich bei EU-Exporten sowie das Schweizer UWG/DSG relevant. Je nach Einsatzgebiet können weitere Fachbehörden zuständig sein.

Fazit: Was Maklerunternehmen jetzt vorbereiten sollten

Prüfen Sie den Ablauf vor dem 2. August 2026 an typischen Fällen: Immobilienbild, virtuelles Staging, Avatar, Chatbot und Blogartikel. Sind Rolle, Prüfkategorie, Kennzeichnung, fachliche Freigabe und Dokumentation jeweils eindeutig?

Entscheidend ist gezielte Transparenz: Das Publikum muss die künstliche Herkunft oder Bearbeitung relevanter Inhalte erkennen können. Konzentrieren Sie sich dabei auf realistische Personen und Stimmen, virtuelle Immobilienbilder, Chatbots sowie Texte von öffentlichem Interesse. Ein verbindlicher Ablauf reduziert Unsicherheit und erleichtert Freigaben.

Statt Panik auszulösen, bietet der AI Act eine hervorragende Gelegenheit für mehr digitale Professionalität im Makleralltag. Durch die rechtzeitige Identifikation genutzter KI-Anwendungen, die eindeutige Festlegung von Zuständigkeiten sowie die Umsetzung einheitlicher Kennzeichnungsregeln lassen sich Geschäftsrisiken minimieren und das Vertrauen der Kunden nachhaltig stärken.

Offizielle Quellen

Die Kommissionsleitlinien bieten eine nicht bindende Orientierung. Eine verbindliche Auslegung des AI Acts kann letztlich nur der Gerichtshof der Europäischen Union geben.

_{• Verordnung (EU) 2024/1689 – Artificial Intelligence Act
• Verordnung (EU) 2026/1744 – Digital Omnibus on AI
• Leitlinien der EU-Kommission zu den Transparenzpflichten nach Artikel 50
• Fragen und Antworten der EU-Kommission zu Artikel 50
• EU-Verhaltenskodex zur Transparenz KI-generierter Inhalte
• EU-Symbole zur Kennzeichnung KI-generierter Inhalte
• Das Bundesamt für Justiz (BJ) erarbeitet bis Ende 2026 eine Vernehmlassungsvorlage zur KI-Regulierung
• EU-Kommission: Bewertung des Transparenz-Verhaltenskodex
• Bundesnetzagentur: Marktüberwachung nach dem AI Act
• EU AI Act Service Desk: Zeitplan zur Anwendung des AI Acts}

Was ist die Informationspflicht für Makler?

Die Informationspflicht für Makler regelt alle gesetzlichen Aufklärungs- und Treuepflichten vor dem Geschäftsabschluss. Das reicht von der klaren Vereinbarung des Mäklerlohns bis hin zum Ausschluss von Interessenkonflikten. Werden diese Pflichten von Anfang an korrekt umgesetzt, schützt das den Mäklerlohn vor Verwirkung (Art. 415 OR) und legt das Fundament für einen reibungslosen Verkaufsprozess.

Was passiert, wenn Makler ihre Informationspflicht verletzen?

Fehler bei der Einhaltung rechtlicher Vorgaben werden in der Immobilienbranche vom Gesetzgeber konsequent sanktioniert. Da Versäumnisse bei den Sorgfalts- und Treuepflichten für Immobilienmakler wirtschaftlich schwer wiegen, steht finanziell viel auf dem Spiel.

Ein klassisches Szenario aus der Praxis verdeutlicht das Risiko: Das Objekt ist vermittelt, die öffentliche Beurkundung beim Notar liegt hinter allen Beteiligten und eigentlich fehlt nur noch die Überweisung des Mäklerlohns. Dann verweigert der Kunde die Zahlung mit dem Hinweis auf eine treuwidrige Doppelmäkelei. Ein solcher Verstoss kann das gesamte Honorar schnell kosten.

In so einem Fall droht nicht nur der unmittelbare Verlust des Mäklerlohns für das aktuelle Mandat. Die rechtlichen Versäumnisse ziehen häufig eine Kettenreaktion nach sich, die das gesamte Unternehmen belasten kann:

• Vollständiger Lohn- und Spesenverlust sowie Rückforderung: Verletzt der Makler elementare Treuepflichten (etwa durch unzulässige Doppelmäkelei nach Art. 415 OR), erlischt der Anspruch auf den Mäklerlohn von Gesetzes wegen vollständig. Bereits gezahlte Honorare müssen zurückerstattet werden. Zudem droht bei übermässig hohem Lohn eine richterliche Herabsetzung (Art. 417 OR).
• Schadenersatz- und Vertrauenshaftung: Unterlässt der Makler gebotene Sorgfaltsmassnahmen oder macht im Exposé vorsätzlich oder grobfahrlässig Falschangaben (z. B. zu Mängeln oder Zonenvorschriften), haftet er dem Auftraggeber sowie dem Erwerber für den entstandenen Schaden (Art. 97/398 OR sowie Vertrauenshaftung).
• Belastung der Marktpräsenz: Langwierige Rechtsstreitigkeiten binden nicht nur finanzielle Ressourcen, sondern belasten auch die Reputation im lokalen Markt. Ein Faktor, der die Akquise neuer Objekte spürbar erschweren kann.

Wie transparente Information die Kundenqualifizierung beschleunigt

Transparenz schafft Vertrauen – besonders bei Immobiliengeschäften. In der Praxis zeigt sich immer wieder: Je klarer die rechtlichen Rahmenbedingungen und der Verkaufsablauf von Anfang an kommuniziert werden, desto verbindlicher verläuft die spätere Zusammenarbeit. Die proaktive Information der Interessenten ist hierbei kein bürokratischer Selbstzweck, sondern ein wichtiges Werkzeug zur Kundenqualifizierung.

Damit die Aufklärung im Alltag keine Hürde darstellt, sondern von der ersten Sekunde an für gegenseitige Klarheit und Verbindlichkeit sorgt, lässt sich dieser Ablauf in vier klare, logische Schritte strukturieren:

1. Der Erstkontakt: Ein Interessent fragt ein Objekt über ein Immobilienportal oder Ihre Website an.
2. Die automatisierte Rückmeldung: Der Interessent erhält umgehend eine strukturierte Rückmeldung mit den Kerninformationen zum Verkaufs- und Vergabeprozess sowie den Richtlinien zur Finanzierbarkeit.
3. Die aktive Bestätigung: Der Interessent bestätigt die Kenntnisnahme des Verkaufsablaufs und lädt bei Bedarf direkt die erforderliche Finanzierungsbestätigung hoch oder fordert die Detailunterlagen per Klick an.
4. Die automatische Freigabe: Nach dieser Bestätigung werden das vollständige Exposé, die genaue Anschrift sowie weitere vertrauliche Objektdokumente automatisch für den qualifizierten Interessenten freigeschaltet.

Wer diese wesentlichen Informationen frühzeitig bereitstellt, merkt oft schnell, welche Interessenten ernsthaftes Kaufinteresse mitbringen. Das filtert unentschlossene Anfragen frühzeitig heraus, spart unnötige Besichtigungen und schafft mehr Verbindlichkeit im weiteren Verkaufsprozess.

Gleichzeitig beugt diese proaktive Information dem klassischen Konfliktpotenzial vor: Wenn der Interessent von der ersten Sekunde an schwarz auf weiss sieht, wie der Vergabeprozess strukturiert ist und welche Formvorschriften bei der späteren Reservation gelten (Art. 216 OR), gibt es beim Beurkunden des Kaufvertrags keinen Raum für Missverständnisse. Die rechtliche Aufklärung wird so zu einem festen Bestandteil eines professionellen und reibungslosen Verkaufsprozesses. Gerade weil diese Schritte bei nahezu jeder Exposé-Anfrage wiederkehren, lohnt sich eine automatisierte Lösung.

Fazit: Transparente Aufklärung als Qualitätsmerkmal

echtssicherheit und Effizienz schliessen sich nicht aus. Die gewissenhafte Einhaltung der Informations- und Sorgfaltspflichten für Immobilienmakler ist kein bürokratisches Hindernis, sondern ein klares Qualitätsmerkmal. Sie zeigt Kunden sofort, dass Sie transparent, treu und nach professionellen Standards arbeiten. Das schafft Vertrauen, beugt Missverständnissen im Verkaufsablauf vor und schützt vor Haftungs- sowie Verwirkungsrisiken (Art. 415 OR).

Wer die Dokumentation und den Informationsfluss noch nicht automatisiert in seinen Arbeitsalltag integriert hat, verliert täglich Zeit für Aufgaben, die eine moderne Software übernehmen kann – insbesondere auch mit Blick auf grenzüberschreitende Mandate und europäische Standards. onOffice enterprise setzt genau da an: Die Software automatisiert Ihre Prozesse rechtskonform über Ländergrenzen hinweg und spart Ihnen Zeit für das Wesentliche – Ihre Kunden.

Was ist eine Immobilien-Wertsteigerung?

Eine Immobilien-Wertsteigerung umfasst alle Massnahmen, die den Marktwert oder die Vermarktungschancen einer Immobilie vor dem Verkauf verbessern. Dazu zählen nicht nur Renovationen oder Modernisierungen, sondern auch eine vollständige Liegenschaftsdokumentation, transparente Informationen zur Energieeffizienz, eine realistische Preisstrategie und eine zielgruppengerechte Vermarktung.

Für Immobilienmakler bedeutet das: Nicht jede Investition führt automatisch zu einem höheren Verkaufspreis. Entscheidend ist, die Eigentümer dabei zu unterstützen, Maßnahmen nach ihrem tatsächlichen Nutzen zu priorisieren und die Immobilie optimal für den Markt zu positionieren.

Was steigert den Wert eines Hauses wirklich?

Bei der Wertsteigerung einer Immobilie geht es nicht nur um Ausstattung oder Sanierungen. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel verschiedener Faktoren, die den Marktwert und die Vermarktungschancen beeinflussen.

Lage und Standortvorteile sichtbar kommunizieren

Die Mikrolage lässt sich nicht verändern, ihre Vorteile aber gezielt herausstellen. Eine gute Infrastruktur, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünflächen beeinflussen die Preiswahrnehmung und sollten in der Vermarktung klar kommuniziert werden.

Gepflegter Zustand und beseitigte Kleinmängel

Sichtbare Mängel wie beschädigte Böden, undichte Fenster oder ein ungepflegter Eingangsbereich wirken sich oft stärker auf den ersten Eindruck aus als fehlende Luxusausstattung.

Energieeffizienz und Betriebskosten transparent darstellen

GEAK-Klasse, Heizsystem und laufende Energiekosten spielen für viele Kaufinteressenten eine wichtige Rolle. Transparente Informationen schaffen Vertrauen und erleichtern die Preisargumentation. Welche Rolle die GEAK-Klasse dabei spielt und wie Makler diese Kennzahlen richtig bewerten, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema Energieeffizienzklassen von Immobilien.

Vollständige und aktuelle Liegenschaftsunterlagen bereitstellen

GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone), Grundrisse, Nettowohnfläche und Nachweise über Modernisierungen reduzieren Rückfragen und stärken die Verhandlungsposition.

Die Immobilie zielgruppengerecht präsentieren

Welche Merkmale als wertsteigernd wahrgenommen werden, hängt von der Käufergruppe ab. Familien, Immobilieninvestoren oder Eigennutzer legen auf unterschiedliche Ausstattungsmerkmale und Nutzungsmöglichkeiten Wert.

Je besser diese Faktoren zusammenspielen, desto höher sind die Chancen auf eine erfolgreiche Vermarktung und einen marktgerechten Verkaufspreis. Die Aufgabe von Immobilienmaklern besteht darin, Eigentümer bei der Priorisierung zu unterstützen und die Stärken einer Immobilie gezielt herauszuarbeiten.

Immobilie vor dem Verkauf aufwerten: Diese Massnahmen sollten Makler Eigentümern empfehlen

Immobilienmakler sollten Eigentümern vor allem Maßnahmen mit geringem Aufwand und hoher Wirkung empfehlen, denn häufig erzielen bereits kleinere, gut sichtbare Optimierungen vor dem Verkauf den größten Effekt.

1. Kleine Mängel konsequent beseitigen

Lockere Steckdosen, beschädigte Sockelleisten, tropfende Armaturen oder defekte Lichtquellen wirken unwichtig. Im Besichtigungstermin senden sie aber ein klares Signal: Hier wurde nicht sauber gepflegt. Genau solche Details können den Gesamteindruck unnötig verschlechtern.

2. Räume klarer und attraktiver präsentieren

Frische, neutrale Wandfarben, aufgeräumte Flächen, gute Lichtverhältnisse und gepflegte Böden helfen Interessenten dabei, Räume besser wahrzunehmen und ihr Potenzial schneller zu erkennen. Wer eine Immobilie für den Verkauf aufwerten möchte, sollte deshalb auf ein ruhiges und aufgeräumtes Gesamtbild achten. Darüber hinaus kann auch digitales Home Staging dabei helfen, die Vorzüge einer Immobilie in Exposés und Online-Inseraten gezielt hervorzuheben und einen positiven ersten Eindruck zu schaffen.

3. Küche, Bad und Eingangsbereich gezielt aufwerten

Diese Bereiche prägen den ersten Eindruck besonders stark. Nicht jedes ältere Bad muss deshalb komplett saniert werden. Oft reichen neue Armaturen, intakte Fugen, eine bessere Beleuchtung und ein gepflegter Gesamteindruck, um die Immobilie deutlich attraktiver wirken zu lassen.

4. Außenwirkung nicht unterschätzen

Fassade, Hauseingang, Garten, Balkon oder Stellplatz prägen den ersten Eindruck bereits vor der eigentlichen Besichtigung. Gerade bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum kann ein gepflegter Aussenbereich die Attraktivität der Immobilie deutlich erhöhen und das Interesse potenzieller Käufer stärken.

5. Modernisierungen sichtbar dokumentieren

Haben Eigentümer in den vergangenen Jahren in die Immobilie investiert, sollte das in der Vermarktung klar erkennbar sein. Neue Fenster, Dacharbeiten, ein Heizungstausch, erneuerte Leitungen oder eine Badmodernisierung sind wichtige Informationen für Kaufinteressenten. Sie möchten nachvollziehen können, welche Arbeiten bereits umgesetzt wurden und welche Vorteile sich daraus für sie ergeben.

Massnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien: Was oft überschätzt wird

Kurz vor dem Verkauf investieren Eigentümer häufig in Renovationsarbeiten, die hohe Kosten verursachen, ohne einen entsprechenden Nutzen für die Vermarktung zu bringen. Das ist oft nicht notwendig, da viele dieser Investitionen die Kaufentscheidung nur gering beeinflussen.

Dazu zählen beispielsweise sehr individuelle Designentscheidungen, teure Premiumküchen oder umfangreiche Umbauten ohne klare Marktlogik. Auch Eigenleistungen ohne nachvollziehbare Dokumentation können problematisch sein. Sie wirken nicht automatisch wertsteigernd und führen im Zweifel eher zu Rückfragen als zu einem höheren Verkaufspreis.

Für Immobilienmakler ist das ein wichtiger Beratungspunkt. Nicht jede Modernisierung erhöht den Marktwert im gleichen Mass. Häufig ist es sinnvoller, auf eine realistische Preisstrategie und eine überzeugende Vermarktung zu setzen, als kurz vor dem Verkauf noch hohe Investitionen zu tätigen.

Die häufigsten Fehler bei der Wertsteigerung vor dem Verkauf

Im Beratungsalltag begegnen Immobilienmaklern immer wieder Eigentümer, die vor dem Verkauf möglichst viel aus ihrer Immobilie herausholen möchten. Dabei investieren sie jedoch häufig in Maßnahmen, die den Verkaufspreis kaum beeinflussen oder sich wirtschaftlich nicht mehr rechnen.

1. Kurzfristig große Umbauten oder Renovationen durchführen

Kurz vor dem Verkauf werden häufig umfangreiche Renovations- oder Umbauprojekte gestartet. Diese verursachen oft hohe Kosten, die sich im späteren Verkaufspreis nicht vollständig widerspiegeln. Besonders individuelle Gestaltungen oder hochwertige Ausstattungen treffen nicht immer den Geschmack der späteren Zielgruppe.

2. Sichtbare Mängel ignorieren

Viele Eigentümer konzentrieren sich auf grössere Modernisierungen und übersehen dabei offensichtliche Schwachstellen. Für Kaufinteressenten wirken kleine Defekte häufig stärker als fehlende Luxusausstattung. Bevor grössere Investitionen geplant werden, sollten deshalb zunächst die Punkte behoben werden, die bei Besichtigungen sofort ins Auge fallen.

3. Modernisierungen nicht dokumentieren

Selbst hochwertige Investitionen entfalten ihre Wirkung nur dann vollständig, wenn Käufer nachvollziehen können, wann investiert wurde und welchen Nutzen die Massnahmen bieten. Fehlende Nachweise erschweren die Bewertung der Liegenschaft und führen häufig zu Rückfragen im Verkaufsprozess.

4. Investitionen nicht an der Zielgruppe ausrichten

Nicht jede wertsteigernde Investition passt zu jeder Immobilie. Was für ein hochwertiges Einfamilienhaus sinnvoll sein kann, muss bei einem Renditeobjekt nicht automatisch den gleichen Effekt haben. Modernisierungen und Optimierungen sollten deshalb immer zur erwarteten Zielgruppe passen.

Entscheidend ist daher nicht, welche Massnahmen am meisten kosten, sondern welche den grössten Einfluss auf Nachfrage, Vertrauen und Vermarktungserfolg haben.

Wertsteigerung mit Plan: So setzen Makler die richtigen Prioritäten

Ob sich eine Investition lohnt, hängt nicht von ihren Kosten ab, sondern davon, welchen Einfluss sie auf Verkaufspreis, Vermarktung und Käuferinteresse hat. Diese Checkliste hilft Immobilienmaklern dabei, Eigentümer strukturiert zu beraten und wertsteigernde Maßnahmen zu priorisieren.

1. Zielgruppe definieren

Soll die Immobilie an Selbstnutzende, Immobilieninvestoren, Familien oder Projektkäufer vermarktet werden? Erst wenn diese Frage klar ist, lässt sich entscheiden, welche Ansätze wirklich sinnvoll sind.

2. Den Ist-Zustand objektiv bewerten

Berücksichtigen Sie nicht nur Lage, Grösse und Baujahr, sondern auch den Modernisierungsstand, die Energieeffizienz, die optische Wirkung sowie die Vollständigkeit der Liegenschaftsunterlagen.

3. Nutzen und Investitionskosten gegenüberstellen

Nicht jede Renovation führt zu einem höheren Verkaufspreis. Bewerten Sie gemeinsam mit den Eigentümern, welche Massnahmen die Nachfrage erhöhen, Einwände reduzieren oder die Vermarktung erleichtern.

4. Modernisierungen vollständig dokumentieren

Rechnungen, Zeitpunkte, Gewerke und vor allem der Nutzen sollten nachvollziehbar aufbereitet sein. Gerade bei der Wertsteigerung von Immobilien reicht es nicht, dass investiert wurde. Käufer müssen die Wirkung nachvollziehen können.

5. Den Mehrwert aus Käufersicht kommunizieren

Erklären Sie nicht nur, was modernisiert wurde, sondern auch welchen Vorteil Kaufinteressenten daraus ziehen – etwa geringere Folgekosten, mehr Wohnkomfort oder weniger Modernisierungsbedarf.

Wertsteigerung durch energetische Sanierung: Wann sie besonders sinnvoll ist

Energetische Sanierungen können einen wichtigen Beitrag zur Wertsteigerung leisten, entfalten ihr Potenzial jedoch erst im Zusammenspiel mit Zustand, Lage und Vermarktungsstrategie. Besonders relevant werden sie dann, wenn hohe Betriebskosten, eine schwache GEAK-Klasse oder ein deutlicher Modernisierungsstau die Vermarktung erschweren.

Als Immobilienmakler sollten Sie Eigentümer darauf hinweisen, dass nicht jede Modernisierungsmassnahme sofort umgesetzt werden muss. Häufig reicht es bereits aus, ein nachvollziehbares Sanierungskonzept inklusive möglicher Förderungen und realistischer Kosteneinschätzung vorzulegen. Das schafft Orientierung für Kaufinteressenten und kann die Verhandlungsposition stärken.

Für Immobilienmakler kommt es vor allem darauf an, energetische Massnahmen richtig einzuordnen. Dabei spielen nicht nur die unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienwert eine Rolle, sondern auch Themen wie Fördermöglichkeiten, zukünftige Modernisierungspflichten und steigende ESG-Anforderungen. Wer Eigentümer hierzu fundiert beraten möchte, sollte sowohl die Chancen energetischer Sanierungen als auch die wachsende Bedeutung nachhaltiger Immobilienkonzepte im Blick behalten.

Energetische Optimierungen sind ein relevanter Baustein der Wertsteigerung, aber selten der einzige. Erst wenn Zustand, Zielgruppe, Unterlagen und Preisstrategie zusammenpassen, entsteht ein überzeugendes Gesamtbild.

Fazit: Eine Wertsteigerung braucht Strategie

Die Wertsteigerung einer Immobilie ist selten das Ergebnis einer einzelnen Maßnahme. Entscheidend ist vielmehr, die richtigen Prioritäten zu setzen und Investitionen gezielt dort vorzunehmen, wo sie die Vermarktung tatsächlich unterstützen.

Genau hier liegt die Aufgabe von Immobilienmaklern: Sie helfen Eigentümern dabei, sinnvolle Maßnahmen von kostspieligen Fehlinvestitionen zu unterscheiden und eine Strategie zu entwickeln, die zu Liegenschaft, Lage und Zielgruppe passt.

Ob kleinere optische Verbesserungen, vollständige Unterlagen, gezielte Modernisierungen oder energetische Optimierungen – erfolgreich ist vor allem, was den Zustand der Immobilie nachvollziehbar verbessert und potenzielle Käufer überzeugt. So entsteht nicht nur ein attraktivere Offerte, sondern auch eine fundierte Grundlage für eine fundierte Immobilienbewertung und Vermarktung.

Aktueller Stand: Was hat sich geändert?

Das Schweizer Geldwäschereigesetz (GwG) wurde mit der Revision zur Unterstellung von Beratern und dem neuen Transparenzregister (TJPG) angepasst. Für Schweizer Immobilienmakler sind folgende Punkte zentral:

• Makler und Transaktionsbegleiter gelten als „Beraterinnen und Berater“ (Art. 2 Abs. 3bis GwG), wenn sie berufs- und gewerbsmässig handeln.
• Freistellungen greifen bei Geschäften unter CHF 5 Mio. (sofern über regulierte Banken abgewickelt) sowie bei selbstgenutztem Wohneigentum.
• Verdachtsmeldungen erfolgen elektronisch an die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS) beim fedpol. Bei Meldung gilt eine Vermögenssperre von bis zu 5 Arbeitstagen sowie das Tipping-off-Verbot.

Was ist Geldwäscherei?

Bei der Geldwäscherei werden illegal erworbene Gelder in den legalen Wirtschaftskreislauf eingespeist, um ihre wahre Herkunft zu verschleiern. Dies geschieht durch Transaktionen, die die Herkunft des Geldes tarnen und es in legale Vermögenswerte wie Immobilien umwandeln. Gemäss Schätzungen von UNODC und FATF werden jährlich etwa 2 bis 5 % des globalen Bruttoinlandsprodukts gewaschen.

Welche Bedeutung hat das Geldwäschereigesetz (GwG) für Immobilienmakler?

Immobilienmakler arbeiten mit Transaktionen grosser Summen. Dies macht ihr Geschäftsfeld attraktiv für das Verschleiern der illegalen Herkunft von Geldern durch den Kauf oder Verkauf von Immobilien. Immobilienmakler laufen daher Gefahr, unabsichtlich in Geldwäscheaktivitäten verwickelt zu werden. Sie spielen daher eine verantwortungsvolle Rolle bei der Geldwäscheprävention.

Das Geldwäschereigesetz (GwG) verpflichtet unterstellte Berater und Makler zur Einhaltung von Sorgfaltspflichten. Dazu gehören die zweifelsfreie Identifizierung der Kunden, die Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person sowie die Abklärung der Herkunft des Kapitals bei erhöhten Risiken. Sofern ein begründeter Verdacht besteht, müssen Transaktionen unverzüglich der MROS gemeldet werden.

Nehmen Sie als Makler das GwG nicht auf die leichte Schulter: Bei Unterstellung unter das Gesetz müssen Sorgfaltspflichten strikt eingehalten werden, um aufsichtsrechtliche und strafrechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Als Unternehmensgründer sollten Sie sich daher unbedingt proaktiv mit den Bestimmungen des Gesetzes auseinandersetzen. Die Verpflichtungen umfassen sowohl die regelmässige Schulung Ihrer Mitarbeitenden als auch die Implementierung interner Kontrollsysteme.

Welche Pflichten haben Immobilienmakler nach dem GwG?

Die Pflichten lassen sich in mehrere Bausteine einteilen. Sie greifen risikoorientiert. Das heisst: Je höher das Risiko, desto genauer müssen Sie prüfen.

1. Risikomanagement einführen: Erstellen Sie eine Risikoanalyse und legen Sie interne Sicherungsmassnahmen fest.
2. Vertragsparteien identifizieren: Prüfen Sie Käufer, Verkäufer und gegebenenfalls auftretende Personen.
3. Wirtschaftlich Berechtigte klären: Bei Unternehmen müssen Sie nachvollziehen, welche natürlichen Personen dahinterstehen.
4. Daten dokumentieren und aufbewahren: Halten Sie Prüfschritte, Ergebnisse und Belege nachvollziehbar fest.
5. Mitarbeitende unterrichten: Schulen Sie Ihr Team zu Risiken, Pflichten und internen Abläufen.
6. Verdachtsfälle melden: Erstatten Sie unverzüglich Meldung an die MROS (Meldestelle für Geldwäscherei), wenn begründeter Verdacht auf Geldwäscherei oder Terrorismusfinanzierung vorliegt.

Risikomanagement: Risikoanalyse und interne Sicherungsmassnahmen

Ein wirksames Risikomanagement ist die Basis. Dazu gehören eine dokumentierte Risikoanalyse und interne Regeln, mit denen Sie Risiken steuern und senken.

In der Risikoanalyse bewerten Sie zum Beispiel, welche Kundengruppen, Herkunftsländer, Zahlungswege, Liegenschaftsarten oder Geschäftsmodelle in Ihrem Unternehmen besondere Aufmerksamkeit brauchen. Diese Analyse sollten Sie regelmässig prüfen und bei Bedarf aktualisieren.

Interne Sicherungsmassnahmen legen fest, wie Ihr Team in der Praxis vorgeht. Dazu zählen Prüfschritte, Dokumentation und Schulungen. Unterstellte Berater und Makler müssen sich zudem einer anerkannten Selbstregulierungsorganisation (SRO) wie SVIT, PolyReg oder VQF anschliessen (Art. 14 GwG), deren Reglemente die konkreten Pflichten vorschreiben.

Kundenidentifikation: Wen müssen Sie prüfen?

Sofern keine gesetzliche Freistellung greift, müssen Sie die Vertragsparteien identifizieren. Dazu gehören natürliche Personen, juristische Personen und Personengesellschaften.

Bei natürlichen Personen erfassen Sie unter anderem:

• Vor- und Nachname
• Geburtsdatum sowie Heimatort/Bürgerort (oder Geburtsort bei ausländischen Dokumenten)
• Staatsangehörigkeit
• Wohnanschrift
• Ausweisdokument oder ein anderes zugelassenes Identifizierungsverfahren

Bei juristischen Personen und Personengesellschaften erfassen Sie unter anderem:

• Firma, Name oder Bezeichnung
• Rechtsform
• Unternehmens-Identifikationsnummer (UID), falls vorhanden
• Sitz oder Hauptniederlassung
• Namen der gesetzlichen Vertretung
• Eigentums- und Kontrollstruktur

Eine reine Ausweiskopie per E-Mail reicht in der Regel nicht aus. Die Identität muss mit einem zugelassenen Verfahren geprüft werden. Bestehen Zweifel an bereits erhobenen Daten, müssen Sie erneut prüfen.

Wirtschaftlich Berechtigte und Transparenzregister

Bei Unternehmen reicht es nicht, nur die Geschäftsführung zu erfassen. Sie müssen klären, welche natürliche Person wirtschaftlich hinter dem Geschäft steht oder es kontrolliert. Diese Person ist der wirtschaftlich Berechtigte.

Das eidgenössische Transparenzregister dient der Ermittlung der wirtschaftlich Berechtigten (natürliche Personen mit mind. 25 % Kapital/Stimmrechten oder tatsächlicher Kontrolle). Die Angaben aus dem Register müssen stets mit den Kundenauskünften abgeglichen werden.

Prüfen Sie ausserdem risikoorientiert, ob Vertragsparteien oder wirtschaftlich Berechtigte politisch exponierte Personen sind. Dazu zählen auch bestimmte Familienmitglieder und bekanntermassen nahestehende Personen.

Operative Pflichten bei der Vermittlung

Regelung von Barzahlungen und Sachwerten

In der Schweiz existiert kein allgemeines Barzahlungsverbot für Immobilienkäufe. Allerdings gilt für gewerbsmässige Händler (Art. 8a GwG): Der frühere Schwellenwert von CHF 100’000 wurde für Immobiliengeschäfte aufgehoben. Wer gewerblich mit Immobilien handelt, unterliegt bei Entgegennahme von Barzahlungen ab CHF 0 den vollen Prüf- und Identifizierungspflichten.

Unklare Zahlungswege, ungewöhnliche Mittelherkunft oder Bargeldtransaktionen ohne plausiblen wirtschaftlichen Hintergrund bleiben für Makler zentrale Risikofaktoren und Warnsignale.

Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten

Dokumentieren Sie alle relevanten Prüfschritte nachvollziehbar. Dazu gehören Identifizierungsdaten, Kopien oder digitale Erfassungen zulässiger Nachweise, Informationen zu wirtschaftlich Berechtigten, Risikobewertungen, Ergebnisse der Prüfung und die Begründung, warum ein Sachverhalt gemeldet oder nicht gemeldet wurde.

Sämtliche KYC-Unterlagen, Risikoanalysen und Transaktionsbelege müssen in der Schweiz für mindestens 10 Jahre revisionssicher aufbewahrt werden (Art. 7 GwG). Die Frist beginnt nach Beendigung der Geschäftsbeziehung oder dem Abschluss der Transaktion.

Schulungen und klare Abläufe im Team

Geldwäschereiprävention funktioniert nur, wenn alle Beteiligten die Regeln kennen. Unterrichten Sie Mitarbeitende regelmässig über typische Risiken, aktuelle Methoden, interne Abläufe, Datenschutz und Meldepflichten.

Gerade bei neu gegründeten Maklerunternehmen lohnt es sich, diese Prozesse direkt mitzudenken: Wer früh klare Regeln schafft, spart später Zeit und senkt das Risiko von Fehlern.

Verdachtsmeldung: Wann müssen Sie die MROS informieren?

Wenn ein begründeter Verdacht besteht, dass Vermögenswerte aus einem Verbrechen oder einem qualifizierten Steuervergehen stammen, müssen Sie unverzüglich die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS) beim Bundesamt für Polizei (fedpol) gemäss Art. 9 GwG informieren.

Mit Abgabe der Verdachtsmeldung an die MROS gilt gesetzlich eine Vermögenssperre von bis zu fünf Arbeitstagen (Art. 10 GwG). Die Übermittlung erfolgt technisch über die goAML-Plattform der MROS.

Wichtig: Es gilt ein absolutes Informationsverbot (Tipping-off-Verbot, Art. 10a GwG). Sie dürfen weder den Kunden noch Dritte über eine erstattete oder beabsichtigte Meldung informieren.

Welche Folgen drohen bei Verstössen?

Bevor interne Abläufe finalisiert werden, muss ein Schweizer Maklerbetrieb zwingend prüfen, ob er der Unterstellung als Berater (Art. 2 Abs. 3bis GwG) oder Händler (Art. 8a GwG) unterliegt.

Ist dies der Fall, ist der Beitritt zu einer behördlich anerkannten Selbstregulierungsorganisation (SRO) (z. B. SRO SVIT, PolyReg oder VQF) gesetzliche Voraussetzung für die operative Geschäftstätigkeit. Die internen Weisungen müssen sich nach dem Reglement dieser SRO richten.

Verstösse gegen das GwG oder Reglemente der SRO können zu aufsichtsrechtlichen Sanktionen, SRO-Ausschluss sowie Bussen und strafrechtlichen Konsequenzen führen. Lassen Sie rechtlich unklare Einzelfälle frühzeitig prüfen.

Davon zu trennen sind strafrechtliche Risiken. Diese können entstehen, wenn eigenes Verhalten den Verdacht einer Straftat begründet. Lassen Sie kritische Einzelfälle deshalb rechtlich prüfen.

GwG-Angaben step-by-step sauber dokumentieren

GwG-Angaben lassen sich über eine gute Immobiliensoftware perfekt abbilden. onOffice enterprise bietet Ihnen strukturierte Möglichkeiten, GwG-relevante Angaben in Ihrer Adressverwaltung zu erfassen und Prozesse in Ihrem Team einfacher abzubilden.

Für Angaben zum Geldwäschegesetz gibt es in onOffice enterprise eine eigene Kategorie. Dort lassen sich relevante Felder anlegen und pflegen, zum Beispiel Daten aus Ausweisdokumenten oder Angaben zu wirtschaftlich Berechtigten.

Step 1: Kategorie mit Feldern aktivieren

Ist die Kategorie zum GwG bei Ihnen noch nicht freigeschaltet, können Sie diese in der Administration aktivieren.

Gehen Sie dafür zu Extras > Einstellungen > Administration > Reiter: Einstellungen. Wählen Sie im Dropdown-Menü Modul die Adressverwaltung. Öffnen Sie rechts über den Stift den Karteireiter, auf dem Sie die Kategorie platzieren möchten. Unten in der Mitte können Sie über das Dropdown-Menü neue Kategorien hinzufügen. Wählen Sie die Kategorie Geldwäsche-Gesetz. Über Neu anlegen wird die Kategorie auf dem Karteireiter platziert.

Step 2: Adressvervollständigung

Mit der Adressvervollständigung senden Sie Ihren Kunden ein Online-Formular. Dort können fehlende Daten ergänzt werden. Aktivieren Sie dafür die benötigten Geldwäschereigesetz-Felder unter Extras > Einstellungen > Administration > Reiter: Eingabefelder, Modul: Adressverwaltung; Kategorie: Geldwäsche-Gesetz. Für die Adressvervollständigung setzen Sie das Häkchen in der Spalte AV.

Sobald die Felder aktiv sind, erscheinen im Pop-up für die Adressvervollständigung unter Weitere Aktionen > Adressvervollständigung zwei Modi: Adresse mit GWG und Adresse mit Suchkriterien und GWG. Die Abfrage lässt sich ausserdem per Makro in individuelle Vorlagen integrieren.

Bitte beachten Sie: Kundeneingaben ersetzen nicht Ihre Prüfung. Sie müssen Angaben weiterhin verifizieren und Ihre Bewertung dokumentieren.

Step 3: Abfrage des Geldwäschereigesetzes über Makro

Die Abfrage der Felder zum Geldwäschereigesetz lässt sich ausserdem per Makro in Ihre individuellen Vorlagen integrieren.

Das Makro ist modular aufgebaut: _Adr_Vervollstaendigung(x,y,z)

• x = “Adresse mit GWG” oder “Adresse/Suchkriterien mit GWG” bezeichnet die beiden neuen Modi.
• y = “neu” oder “alt” bezeichnet, ob nur neue Suchkriterien angelegt oder auch bestehende bearbeitet werden können.
• z = “html” oder “txt” bezeichnet das Format. Die Angabe “html” gibt den Link zum Online-Formular als Hyperlink aus. Dieser Parameter ist optional.

Das Makro verfügt über weitere Parameter, mit denen Sie die Ausgabe des Formulars beim Empfänger steuern können. Eine ausführliche Erläuterung der Parameter finden Sie in der Online Hilfe.

Fazit: Gute Prozesse zahlen sich aus

Das Geldwäschereigesetz (GwG) ist für Schweizer Immobilienmakler bei unterstellten Mandaten ein zentrales Compliance-Thema. Wer SRO-Anschluss, Risikoanalyse, Identifikation, Dokumentation und Meldewege ordnungsgemäss strukturiert, schützt den eigenen Betrieb und sichert reibungslose Abläufe.

Mit onOffice enterprise halten Sie GwG-relevante Informationen strukturiert fest und schaffen klare Abläufe für Ihr Team. So bleiben wichtige Angaben nachvollziehbar und Sie sind für Prüfungen besser vorbereitet.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Die 3 Säulen der Nachhaltigkeit

Denken wir an das Thema Nachhaltigkeit, kommen uns häufig zunächst ökologische Aspekte in den Sinn, wie Klimawandel und CO2-Fussabdruck. Dabei baut Nachhaltigkeit auf drei Säulen auf, die sich gegenseitig beeinflussen:

• Ökologie: Schutz der Umwelt und natürlichen Ressourcen, um natürliche Systeme zu erhalten und zu regenerieren.
• Ökonomie: Schaffung und Aufrechterhaltung eines stabilen Wirtschaftswachstums, mit Fokus auf langfristigen wirtschaftlichen Aktivitäten, die nicht auf Kosten der Umwelt oder sozialer Gerechtigkeit gehen.
• Soziales: soziale Gerechtigkeit, Gleichberechtigung, Arbeitsbedingungen und Gesundheit, zur Schaffung einer Gesellschaft, in der alle Menschen ein würdiges Leben führen und soziale Konflikte minimiert werden.

ESG-Kriterien für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Die genannten Punkte sind auch als ESG-Kriterien bekannt und schaffen eine Orientierung für die Immobilienwirtschaft. Sie bieten Unternehmen Anhaltspunkte zur Teilnahme an und Stärkung einer nachhaltigen wirtschaftlichen Entwicklung. In der Immobilienbranche gelten sie als Standardkriterien für nachhaltige Anlagen und Entscheidungen von Immobilieneigentümern, Unternehmen und Gemeinden. ESG steht für Environment, Social und Governance – auf Deutsch Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Die Kriterien helfen dabei, Nachhaltigkeit von Immobilien ganzheitlich zu bewerten: von Energieverbrauch und Baustoffen bis hin zu Barrierefreiheit, Transparenz und verantwortungsvoller Unternehmensführung.

E wie Environment: Dieser Punkt betrachtet die Immobilie in Bezug auf den Klima- und Umweltschutz. Wie viele Quadratmeter betragen die Grünflächen? Werden erneuerbare Energien genutzt und Ressourcen geschont? Wie klimabewusst gestaltet sich das Abfallmanagement?

S wie Social: Im Mittelpunkt stehen die Mitarbeitenden und ihre Gesundheit sowie Arbeitssicherheit und Nutzungskomfort. Dabei spielen innerhalb eines Unternehmens Themen wie Diversität, Chancengleichheit und Inklusion eine Rolle, aber auch das Engagement nach aussen. Im Hinblick auf Immobilien zählen hierzu unter anderem Aspekte wie gemeinnütziger Wohnungsbau, Senioren- oder studentisches Wohnen sowie Barrierefreiheit innerhalb und ausserhalb der Räumlichkeiten.

G wie Governance: Hierbei geht es um eine nachhaltige Unternehmensführung, die Ökologie und Soziales nicht vernachlässigt. Unternehmen sollen langfristig gewinnbringend wirtschaften und eine gute Lebensqualität sowie den Erhalt der Umwelt sicherstellen.

Ökologische Nachhaltigkeit bei Immobilien

Welche Punkte sind für Makler relevant, um in der Immobilienwirtschaft zum Klima- und Umweltschutz beizutragen?

Energieeffizienz als wichtigster Faktor

Nachhaltige Immobilien zeichnen sich besonders durch ihre allgemeine energetische Qualität aus. Diese ergibt sich in erster Linie aus der bautechnischen Umsetzung der Fenster, Türen oder Wärmebrücken. In der Schweiz liegt die Energiegesetzgebung bei den Kantonen, die sich an den MuKEn (Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich) orientieren. Kantonale Energiegesetze (EnG) regeln unter anderem Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) und den Einsatz erneuerbarer Energien. Damit hat sich energiesparendes Wohnen von einem Trend zu einem Muss entwickelt. Plus: Energieeffizientes Bauen und Wohnen spart langfristig Kosten ein. Daher stellen sich Bauherren nun nicht mehr die Frage, ob, sondern durch welche Massnahmen sie energieeffiziente Aspekte berücksichtigen und integrieren.

Ökologische Baustoffe als Basis

Nachhaltige Immobilien schonen Ressourcen und sparen Energie, Wasser und Material. Um dieses Ziel zu erreichen, werden bereits in der Bauplanung ökologische Baustoffe verwendet und über kurze Wege von der Produktionsstätte zur Baustelle transportiert. Diese Baustoffe bestehen aus natürlichen, meist nachwachsenden Rohstoffen und enthalten in der Regel keine chemischen Zusatzstoffe. In vielen Fällen sind die Materialien ausserdem wiederverwertbar. Dies reduziert den Energiebedarf bei der Produktion erheblich, wodurch weniger Emissionen von Schadstoffen wie CO2 in die Luft gelangen. Ein weiterer Vorteil liegt in der unbedenklichen Entsorgung, da sie durch den Verzicht auf chemische Bausubstanzen weder dem Grundwasser noch dem Erdreich schaden.

Ökologisch bedeutet jedoch nicht gleich nachhaltig: Gestalten Sie eine umweltfreundliche Immobilie, prüfen Sie in jedem Fall, woher die Bauprodukte stammen. Denn je nachdem, in welchem Land beispielsweise das Holz geschlagen wurde, gilt der Nachhaltigkeitsaspekt nicht mehr. Zusätzlich ist nicht jeder ökologische Baustoff gesund, da auch in der Natur gesundheitsschädigende Substanzen vorkommen. Berücksichtigen Sie deshalb, ob der Baustoff eines der geprüften Labels trägt. So können Sie sicher sein, ökologisches, gesundes und gleichzeitig nachhaltiges Material zu verwenden.

Gestaltung einer nachhaltigen Wohnimmobilie

Neben ökologischen Baustoffen, die vorrangig für Neubauten infrage kommen, existiert eine Vielzahl von Sanierungs- und Erneuerungsmassnahmen, mit denen sich bestehende Immobilien nachhaltig umrüsten lassen. Dazu zählen beispielsweise moderne Wärmepumpenheizungen in Kombination mit Solarthermie und Photovoltaikanlagen. Sie nutzen erneuerbare Energiequellen, um Strom oder Wärme zu erzeugen. Damit trägt die Immobilie aktiv zur Energiewende bei.

Es muss aber nicht immer eine komplette Sanierung sein: Auch durch Smarthome-Anwendungen lässt sich effektiv Energie sparen. Zu den intelligenten Technologien zählen unter anderem smarte Heizkörperthermostate oder Lampen mit Bewegungs- und Tageslichtsensor.

Ökonomische Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Wie können Makler ihr Unternehmen nachhaltig führen, um langfristig erfolgreich zu sein und eine gute Lebensqualität sicherzustellen?

Grünes Image ganzheitlich aufbauen

Das Konzept nachhaltige Immobilien eignet sich dank steigender Nachfrage als eigene Marketingstrategie für Makler. Viele Immobilienbüros setzen bewusst auf die Vermarktung energieeffizienter Liegenschaften und sprechen somit einen spezifischen Markt an.

Allerdings sollten Sie sich auch über das Immobilienmarketing hinaus überlegen, welche Massnahmen Sie im eigenen Unternehmen vornehmen können, um sich als nachhaltig auszuzeichnen. Denn ein Makler, der bei seinem Portfolio und seiner Imagewerbung auf energieeffiziente Immobilien setzt, selbst aber nicht auf seinen Stromverbrauch achtet, verliert an Glaubwürdigkeit. Ihr Ruf ist als Makler Ihr Kapital, darum sollten Sie den schonenden Umgang mit Ressourcen selbst vorleben.

Nachhaltige Gewerbeimmobilien

Nicht nur in Wohnimmobilien machen sich nachhaltige Massnahmen bezahlt: Insbesondere mit umweltbewussten Gewerbeimmobilien sparen Unternehmen Kosten und profitieren langfristig. Die Massnahmen, die für Wohnimmobilien gelten, können hier ebenfalls im grossen Stil umgesetzt werden. Vor allem durch den Imagegewinn erfreuen sich nachhaltige Unternehmensstandorte wachsender Beliebtheit. So bereichert eine Fassadenbegrünung oder Bepflanzung des Grundstücks nicht nur die Tier- und Umwelt, sondern steigert durch den einladenden Park-Charakter auch die Lebensqualität der Mitarbeiter. Eine Dachbegrünung dient zudem als natürliche Klimaanlage, die im Winter die Wärme dämmt und im Sommer vor Hitze schützt.

Papier durch digitale Lösungen ersetzen

Das Ausdrucken läuft über einen Klick, schnell werden Dokumente verlegt und mehrfach neu ausgedruckt – der Papierverbrauch ist besonders in Büros häufig unnötig hoch. Es gibt viele Wege, hier als Makler ressourcenschonender zu agieren.

Digitalisierung ist der erste Schritt zum papierlosen Büro. onOffice enterprise ist als Immobiliensoftware genau darauf ausgelegt, Ihre Daten und Prozesse umfassend zu digitalisieren. Das System bietet zentralen, bzw. rollenbasierten Zugriff auf alle wichtigen Daten und Dokumente. Auch die Bearbeitung von unterwegs, die besonders für Makler eine zentrale Rolle spielt, ist mit der zugehörigen App kein Problem. Sie sparen nicht nur Zeit bei der Datenpflege und Verwaltung, sondern müssen zukünftig auch keine Aktenordner voller Papier-Dokumente in Ihren Büroräumen unterbringen.

Sie drucken Exposés noch aus, um sie in Ihrem Ladenfenster zu präsentieren? Für eine zeitgemässe und ansprechende Präsentation bietet sich ein besserer Weg an: Mit dem onOffice Schaufenster-TV können Sie Ihr Immobilienportfolio dank Echtzeit-Aktualisierung jederzeit in Ihrem Büro ausspielen. Auch das Ausdrucken von Exposés für Interessenten lässt sich leicht umgehen und so Papier einsparen. Mit dem PDFdesigner erstellen und versenden Sie Immobilienexposés digital oder zeigen Sie auf Ihrem Tablet vor. So nutzen Sie digitale Exposés gleich auf zwei Wegen und vermeiden effektiv Papierverbrauch.

Die interne Kommunikation läuft in Ihrem Unternehmen über ein Anschlagbrett, Notizen und Post-its? Dabei fällt unnötiger Papiermüll an. So ist es schwierig, den Überblick zu behalten und sicherzustellen, dass alle Mitarbeitenden die Informationen erhalten. Auch hier bietet onOffice mit dem Intranet eine optimale Lösung zur zentralen Informationsübermittlung.

Strom sparen leicht gemacht

Den Stromverbrauch reduzieren Sie bereits durch das Ausschalten von Geräten und Lampen nach Feierabend. Sparen Sie sich den Energieverbrauch von Computern, Druckern und Scannern im Stand-by-Betrieb ganz einfach durch Steckdosenleisten mit Schalter. Setzen Sie bei Computer und Laptop auf den automatischen Ruhemodus und das selbstständige Herunterfahren bei Nichtgebrauch. Achten Sie auf energiesparende LED-Beleuchtung und bei der Wahl Ihres Stromanbieters auf Öko-Strom.

CO2-Emissionen effektiv vermeiden

Als Immobilienmakler legen Sie viele Wege zurück: zu Besichtigungen, Notariatsterminen oder Vertragsverhandlungen mit Eigentümern und Interessenten. Mit einigen Tipps reduzieren Sie trotzdem Ihren Schadstoffausstoss.

Ist es für Sie möglich, das Auto auch mal durch Fahrrad oder öffentlichen Verkehr zu ersetzen? Haben Sie bereits ein E-Auto oder kommt es für Sie in Frage? Dadurch sparen Sie bereits einige Ihrer CO2-Emissionen ein.

Ausserdem lassen sich viele Termine online durchführen. Seit der Corona-Pandemie sind Online-Termine kaum noch wegzudenken. Sie lohnen sich nicht nur für Ihre Umweltbilanz, sondern sparen auch Zeit. onOffice enterprise hält hierfür ein passendes Feature bereit: Dank des ReadyToMeet-Features organisieren Sie Videokonferenzen mit wenigen Klicks und hinterlegen sie beispielsweise im Kalender als Terminort. Dieser ermöglicht es Ihnen ausserdem, alle Termine sorgfältig zu planen und zu koordinieren. Er bietet zudem ein Termin-Karten-Widget, das die Zieladressen auf einer digitalen Map anzeigt. So planen Sie Ihre Termine übersichtlich, legen eine effiziente Fahrtroute fest, fahren kürzere Wege und sparen Kraftstoff.

Soziale Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche

Welche Punkte sind für Unternehmer wichtig, um soziale Verantwortung zu übernehmen?

Arbeitsbedingungen

Sie führen ein Maklerbüro mit mehreren Mitarbeitenden? Dann haben Sie ihnen gegenüber eine soziale Verantwortung. Alle Angestellten sollten ein Recht auf Gleichberechtigung, faire Vergütung und Chancengleichheit haben, unabhängig von z. B. Geschlecht, Religion oder Herkunft. Es ist wichtig, ihnen sichere Arbeitsbedingungen sowie Möglichkeiten zur Weiterbildung und Entwicklung zu bieten.

Kunden und Partner langfristig binden

Auch langfristige Kunden- und andere Geschäftsbeziehungen sind Teil von sozialer Nachhaltigkeit. Transparente Kommunikation, Gewährleistung eines hohen Dienstleistungsstandards sowie eines guten Services sind Punkte, die es zu berücksichtigen gibt. Als onOffice enterprise Nutzer haben Sie dazu verschiedene Möglichkeiten. Einige Beispiele:

• Lassen Sie den Anfragenmanager automatisch Ihre Portalanfragen beantworten und stellen Sie so sicher, dass die Kommunikation flüssig läuft.
• Nutzen Sie den Prozessmanager, um Ihre Workflows zu digitalisieren und zu optimieren. Automatisieren Sie Prozesse, um Ihren Kundenservice zu verbessern.
• Schicken Sie Ihren Eigentümern regelmässige Reportings, um Transparenz zu wahren.
• Halten Sie Interessenten und Kunden über regelmässige Newsletter auf dem Laufenden.
• Vereinfachen Sie Ihren Kontakten mit dem automatischen Exposéversand die Suche nach der Traumimmobilie.

Soziales Engagement

Setzen Sie sich auch für soziale Projekte, Initiativen oder Vereine ein. Das kann von ehrenamtlichen Tätigkeiten bis Spenden oder Sponsoring vieles sein. Damit tun Sie nicht nur was Gutes, sondern stärken auch Ihr Image.

Praxis-Guide: Nachhaltigkeit Immobilien im Makleralltag umsetzen

So setzen Makler die Nachhaltigkeit der Immobilien konkret um:

1. Energieeffizienz verständlich erklären

• Energieausweis aktiv im Gespräch nutzen
• Sanierungspotenziale einfach aufzeigen (z. B. Dämmung, Heizung)

2. Digitale Prozesse nutzen

• Digitale Exposés statt Papier
• Online-Besichtigungen zur Reduktion von Fahrten
• klassische Liegenschaftsmappen → interaktive Unterlagen

3. Nachhaltige Vermarktung

• Nachhaltige Merkmale aktiv hervorheben (z. B. PV-Anlage, Dämmung)
• Transparente Angaben zu Energiekennwerten

4. Büro & Prozesse optimieren

• Ökostrom nutzen
• Papierverbrauch reduzieren
• CRM-Systeme effizient einsetzen

Nachhaltig in die Zukunft

Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche hat viele Aspekte, die es zu beachten gibt. Zum einen gibt es ökologische Faktoren, die sich hauptsächlich auf die Schaffung von nachhaltigen Immobilien beziehen. Zum anderen ist es besonders für Unternehmer wichtig, Nachhaltigkeit auch ökonomisch und sozial zu betrachten. Um langfristig als Makler erfolgreich zu sein, setzen Sie sich also neben der Vermarktung nachhaltiger Immobilien auch damit auseinander, wie Sie Kunden- und Geschäftsbeziehungen stärken. Gestalten Sie Ihren Alltag und Ihre Prozesse grüner und bieten Sie Ihren Mitarbeitenden einen sicheren Arbeitsplatz, wirkt sich das auch positiv auf Ihr Image aus. Eine Win-win-Situation für alle Beteiligten. Wenn Sie Ihre Maklerprozesse nachhaltiger gestalten möchten, prüfen Sie zuerst papierintensive Abläufe, digitale Exposés, Terminplanung und Kundenkommunikation – und optimieren Sie diese Schritt für Schritt.

Veraltete Lageplan-Tools aus der Dateiverwaltung entfernt

Mit dem Geolyzer 2.0 steht Ihnen ein leistungsstarkes und kostenfreies Feature zur Erstellung von Lageplänen zur Verfügung. Im Zuge dieses Upgrades deaktivierten wir die Funktion den Buttons „Lageplan erstellen“ im Dateien-Reiter einer Immobilie.

Wichtig: Um den Geolyzer 2.0 nutzen zu können, müssen Sie ihn zunächst kostenfrei über den onOffice Marketplace aktivieren.

Der Wechsel lohnt sich: Der Geolyzer 2.0 bietet Ihnen gegenüber der bisherigen Lageplan-Funktion unter anderem:

• Automatisierte Mikrolagenanalyse: Eine Vielzahl relevanter Datenpunkte wird automatisch ausgewertet.
• Belastbare Lage-Insights auf Knopfdruck: Statt eines reinen Lageplans erhalten Sie fundierte Informationen zur Umgebung einer Immobilie.
• Visuell und verständlich aufbereitet: Komplexe Standortdaten werden übersichtlich dargestellt und lassen sich einfach vermitteln.
• Vielseitig einsetzbar: Nutzen Sie die Ergebnisse für Exposés, Kundengespräche, Einwertungen und eine professionelle Immobilienberatung.
• Kostenfrei verfügbar: Nach der Aktivierung im onOffice Marketplace können Sie den Geolyzer 2.0 direkt nutzen.

MS Graph Sync: Blacklist für Mail-Adressen

Im MS Graph Sync lässt sich eine Blacklist für E-Mail-Adressen hinterlegen. Bei der Terminsynchronisation legt das System für Adressen dieser Liste keine automatischen Adressdatensätze mehr an. Die Konfiguration befindet sich unter Extras >> Einstellungen >> Grundeinstellungen >> Reiter „Allgemein“, Kategorie „Microsoft Outlook-Synchronisation“.

Kennzeichnung für KI-generierte Bilder

Bilder, die mit dem Image Optimizer oder dem Virtual Staging Service des onOffice AI Studios erstellt werden, erhalten im Dateititel automatisch den Zusatz „KI-generiert“.

Elektronische Widerrufsfunktion: optimierte Link-Einstellungen

Bei Nutzung des Permanent-Links (Agreementlink) der elektronischen Widerrufsfunktion muss die Option „Vertragsdaten übernehmen“ aktiviert werden, um Adress- und Immobiliendaten zu übertragen.

Elektronische Widerrufserklärung: CI-Schriftfarbe übernommen

Das Online-Formular für die elektronische Widerrufserklärung übernimmt die in den Grunddaten der Grundeinstellungen hinterlegte CI-Schriftfarbe.

Umbenennung des Reiters „Widerruf“ zu „Maklervertrag“

Der Reiter „Widerruf“ in den Grundeinstellungen wurde in „Maklervertrag“ umbenannt. Die Konfigurationen für den Agreementlink bleiben an dieser Stelle bestehen.

Keine Leerübertragungen beim Massenteilabgleich

Wenn bei einem Massenteilabgleich keine geänderten Immobilien vorliegen, übermittelt onOffice enterprise keine leeren Übertragungsdateien mehr an Portale.

API-Call: Schreibschutz für Termine

Ein neuer API-Call ermöglicht das Setzen eines Schreibschutzes für einzelne Termine. Dadurch wird der Schreibzugriff über die Datensatzrechte entzogen.

Impressum in Teilabgleichen übertragen

Wenn die Übertragung von Impressumsdaten in der Portalkonfiguration aktiviert ist, sendet das System diese Daten auch bei Teilabgleichen an die Portale.

Rechte-Export: alle Rechte im Überblick

Der Rechte-Export über die Benutzerliste gibt den vollständigen Umfang aller vergebenen Benutzerrechte statt nur der Hauptmodule aus.

Newsletter-Abmeldelink ohne Adress-Betreuer

Der Link zur Abmeldung vom Newsletter funktioniert auch dann, wenn der betreffenden Adresse kein Betreuer zugewiesen ist.

Angepasstes Layout der Benutzerliste in Templates

Unter Extras >> Einstellungen >> Benutzer >> Templates (zweiter Reiter der Detailansicht) nutzt die Liste der zugewiesenen Benutzer nun das Layout der Standard-Benutzerliste.

Versetzen individueller Kategorien in der Adress- und Objektverwaltung

Eigene Kategorien in der Adress- und Objektverwaltung sind nicht mehr fest an einen bestimmten Reiter gebunden. Individuell erstellte Kategorien lassen sich in andere Hauptreiter spiegeln oder verschieben. Bei dem Versuch, die letzte verbliebene Kategorie zu löschen, erhalten Sie eine hilfreiche Fehlermeldung, die Sie vor unbeabsichtigten Aktionen bewahrt.

Präzisere OpenImmo-Übertragung für Immobilienanlagen

Bei der Übertragung von Immobilienanlagen an OpenImmo-Portale fliessen ausschliesslich aktive Einheiten in die Preis- und Flächenspannen ein. Verkaufte oder vermittelte Einheiten werden ausgeschlossen.

CAD-Austauschdateien in Immobilien

In der Immobilienverwaltung können Sie für die Dateikategorie „CAD-Austausch“ ab sofort auch Dateien in den Formaten DWG und GAEB hochladen und nutzen. Diese Formate sind im Bauwesen gebräuchlich, um Baupläne und Ausschreibungsdaten auszutauschen.

Verknüpfung der Aktivität „Immobilienvervollständigung“

Sobald eine Immobilienvervollständigung ausgefüllt wird, wird die zugehörige Aktivität sowohl beim Objekt als auch in den Kontaktdaten des Eigentümers dokumentiert.

„Letzte Aktion“ beim Löschen von Aktivitäten

Beim Löschen einer Aktivität setzt das System das Datum der „Letzten Aktion“ automatisch auf den vorherigen gültigen Wert zurück.

Eindeutige Dateinamen für Exposé-Downloads bei Maklerverträgen

Ab sofort generiert das System beim Herunterladen von Exposé-Dateien als ZIP-Archiv automatisch einen eindeutigen Dateinamen. Das erleichtert Ihren Kunden die Zuordnung, besonders wenn mehrere Objekte gleichzeitig angefragt wurden. Bei Maklerverträgen mit Immobilienverknüpfung (Standard) folgt die Benennung diesem Schema: Dokumente_Expose_Immobilie_[ImmoNr].zip
Beispiel: Dokumente_Expose_Immobilie_28.zip

Kennzeichnung privater Termine für Teilnehmer des Termins

Ein Schloss-Symbol in der Kalender-Kachel zeigt an, ob ein Termin als privat oder vertraulich gekennzeichnet ist.

Formatierung der Aktivitäten bei Preisänderungen

Unter Extras >> Einstellungen >> Grundeinstellungen >> Tab „Sonstiges“ lässt sich die automatische Erstellung von Aktivitäten bei Preisänderungen aktivieren. Der Beschreibungstext dieser Aktivitäten wurde überarbeitet und strukturierter formatiert.

Direkter Aufruf der Objekt-URL

Das Feld „URL zum Objekt“ im Reiter Vermarktung enthält einen direkten Link. Die verknüpfte Webseite öffnet sich per Klick auf die Feldbezeichnung.

Neue Distanzfelder in der Immobilienverwaltung

In der Immobilienverwaltung stehen neue Felder für Distanzen zur Sekundarschule, Berufsschule und zum Bachillerato bereit. Über den Marketplace-Dienst „Geolyzer 2.0“ werden diese Felder automatisch befüllt.

Neuer Portalfilter für übersichtlichere Eingabemasken

Administratoren können Eingabefelder und Schlüssel ab sofort direkt an bestimmte Portale koppeln. Ist ein Portal in Ihrem System nicht aktiv, blendet onOffice enterprise die dazugehörigen Felder für Sie automatisch aus. Das sorgt für eine aufgeräumte Benutzeroberfläche und schützt vor Fehleingaben bei Ihren Objekten und Adressen.

Vereinfachter Aufgabenstatus

Das Feld „Stand Bearbeitung“ bei Aufgaben wurde entfernt. Aufgaben enthalten nur noch die Statuswerte „Nicht begonnen“, „In Bearbeitung“, „Erledigt“, „Klärungsbedarf“ und „Zurückgestellt“.

Mehr Übersicht in der Aktionsleiste bei Aufgaben

Die Aktionsleiste in der Aufgabendetailansicht ist nun übersichtlicher: Die Hauptaktionen „Aufgabe erledigen / reaktivieren“ sowie „Timetracking starten / stoppen“ sind ab sofort rechtsbündig ausgerichtet und visuell hervorgehoben. Das sorgt für eine klare Trennung zu den übrigen Menüeinträgen.

Sicherheits-Update beim Passwort-Reset

Bei einem Passwort-Reset gibt das System die Ziel-E-Mail-Adresse nicht mehr in der Bestätigungsmeldung aus.

onOffice App

Neue Features in der iOS- und Android-App

Administrationshinweise zu Immobilien- und Adressdatensätzen

Unter Extras >> Einstellungen >> Administration >> Hinweise definierte Hinweise zu Immobilien- und Adressdatensätzen werden beim Öffnen des jeweiligen Datensatzes nun auch in der onOffice App angezeigt.

Neue Features in der iOS-App

E-Mails mit KI zusammenfassen

Lassen Sie E-Mails direkt in der onOffice App per KI zusammenfassen. Tippen Sie dazu in der E-Mail-Detailansicht oben rechts auf „Zusammenfassen“. Die Verarbeitung erfolgt lokal auf Ihrem Gerät, ohne dass Ihre E-Mail-Inhalte dieses verlassen – ein echtes Plus für den Datenschutz. Voraussetzung für diese Funktion ist Apple Intelligence (verfügbar auf iPhone 15 Pro oder neuer).

E-Mails an getrennte Empfänger senden

Die Funktion „Getrennte Empfänger“ steht Ihnen nun auch in der App zur Verfügung. Damit senden Sie eine E-Mail gleichzeitig an mehrere Personen, wobei jeder Empfänger eine eigene, personalisierte Nachricht erhält und die anderen Empfänger nicht sehen kann. Die Funktion finden Sie, wenn Sie im E-Mail-Editor unten auf das Adress-Icon tippen und im Menü „Getrennte Empfänger“ auswählen.

Benutzerkürzel im Adresszuordnungsdialog

Bei der Adresszuordnung einer E-Mail wird in der Trefferliste das Benutzerkürzel des zuständigen Betreuers in Klammern neben dem Namen angezeigt.

Exposé-Versand aus dem E-Mail-Reader optimiert

Ist im E-Mail-Reader eine Immobilie zugeordnet, wählen Sie über das Antwort-Menü die Option „Exposé versenden“ aus. Anschliessend öffnet sich der E-Mail-Editor, in dem die passende Kombination aus Vorlage und Exposé bereits vorausgewählt ist.

Verbesserte Offline-Nutzung

Termine, Aufgaben und Aktivitäten können offline angelegt oder bearbeitet werden. Die App speichert die Daten lokal und synchronisiert sie sowie Dateiuploads automatisch bei bestehender Internetverbindung.

onOffice WP-Websites

Favicon-Upload über das Backend

Das Favicon wird über eine Upload-Schnittstelle im WordPress-Backend verwaltet (WP-Website >> Globale Einstellungen >> Seiten: Favicon).

Flexible Layout-Option für den Block Erfolgszähler

Beim Block „Erfolgszähler“ lassen sich Überschrift und Beschreibungstext nebeneinander anordnen.

Service-Portal für WP-Websites

Konfiguration kumulierter Statistiken

Kumulierte Statistiken bei Eigentümer-Immobilien im Service-Portal können für das Frontend ausgeblendet werden (Einstellungen unter: onOffice WP-Websites >> Eigentümer Reporting >> Gestaltung Statistiken).

Verifizierung zusätzlicher URLs

Weitere URLs lassen sich verifizieren, um Service-Portale auf unterschiedlichen Websites einzubinden. Die Verwaltung erfolgt zentral über einen Mandanten.

Vereinfachter Dokumentenupload

Beim Upload von Dokumenten durch Eigentümer entfällt die manuelle Zuordnung der Dokumentart. Der Upload erfolgt über ein einziges Eingabefeld.

onPointment

Filterung nach Benutzergruppen

Bei der Terminkonfiguration lässt sich festlegen, dass nur Benutzer aus der eigenen Gruppe in der Auswahl angezeigt werden.

Nachrichtenfeld bei Buchungen

Im onPointment Frontend steht ein Formularfeld für persönliche Mitteilungen bei der Terminbuchung zur Verfügung. Diese Nachricht wird per E-Mail versendet und nicht im Termin als Notiz gespeichert.

AGB-Checkbox

Das onPointment Buchungsformular enthält eine konfigurierbare Checkbox zur Zustimmung der AGB.

Globale Datenschutzeinstellung

Ein neuer Tab ermöglicht das Hinterlegen einer globalen Datenschutz-URL, die bei neuen Konfigurationen standardmässig übernommen wird und individuell angepasst werden kann.

Marketplace-News

Neuer Service: Noa Cowork

Noa Cowork ist ein telefonischer KI-Assistent für onOffice enterprise. Per Sprachanweisung lassen sich E-Mails versenden, Aufgaben und Termine verwalten sowie Aktivitäten direkt bei Kontakten und Immobilien dokumentieren. Alle Aktionen sind individuell steuerbar und in onOffice enterprise nachvollziehbar – auch unterwegs und innerhalb weniger Minuten einsatzbereit.

Update: propform.io

propform ist bereits in Deutschland, Österreich und der Schweiz verfügbar. Ab dem 1. September 2026 können Sie diesen Service auch in Italien, Spanien und Kroatien nutzen. Damit verbunden sind neue Sprachoptionen: Englisch, Französisch, Italienisch und Spanisch stehen Ihnen nun zur Verfügung.

Warum Kundenakquise für Makler so wichtig ist

Der Erfolg Ihres Maklerbüros steht und fällt mit Ihrer Bekanntheit. Wenn Eigentümer beim Verkauf zuerst an Ihr Unternehmen denken, haben Sie gute Chancen auf den Auftrag.

Kundenakquise sorgt genau für diese Sichtbarkeit. Sie bringt Sie mit potenziellen Kunden ins Gespräch, stärkt Ihre regionale Präsenz und hilft Ihnen, langfristig Vertrauen aufzubauen.

Dabei geht es nicht nur um neue Kontakte. Auch Bestandskunden, ehemalige Interessenten und Kontakte aus Ihrem CRM sind wertvoll. Wer diese Beziehungen aktiv pflegt, schafft neue Chancen für Folgeaufträge und Empfehlungen.

Grundtechniken der Kundenakquise für Immobilienmakler

Bevor Sie mit der Akquise starten, brauchen Sie eine klare Grundlage: Wen möchten Sie erreichen? Welche Leistungen passen zu Ihrer Zielgruppe? Und über welche Kanäle erreichen Sie diese Menschen am besten?

Networking

Persönliche Kontakte bleiben ein starker Weg, um neue Kunden zu gewinnen. Besuchen Sie lokale Veranstaltungen, Branchenevents für Immobilienmakler oder Netzwerktreffen. Je sichtbarer Sie in Ihrer Region sind, desto eher bleiben Sie Eigentümern, Interessenten und Empfehlungsgebern im Gedächtnis.

Online Marketing

Eine moderne Website, Suchmaschinenoptimierung, Social Media und digitale Werbeanzeigen erhöhen Ihre Reichweite. So erreichen Sie Menschen, die gerade nach einem Immobilienmakler suchen oder sich über Verkauf, Vermietung, Bewertung und Vermarktung informieren.

Bestandskontakte aktivieren

Viele Chancen liegen bereits in Ihrer Datenbank. Frühere Kunden, Interessenten und Suchende kennen Ihr Unternehmen schon. Bleiben Sie regelmässig im Gespräch, aktualisieren Sie Kontaktdaten und prüfen Sie, ob sich neue Bedarfe ergeben.

Häufige Fehler bei der Kundenakquise

Viele Makler fragen sich: Wie komme ich an neue Kunden? Die folgenden Fehler sollten Sie vermeiden.

Fehler 1: Sie definieren keine Zielgruppe

Ohne Zielgruppe bleibt Ihre Ansprache ungenau. Überlegen Sie deshalb zuerst, wen Sie erreichen möchten.
Sprechen Sie vor allem private Eigentümer an? Arbeiten Sie mit Investoren? Oder liegt Ihr Schwerpunkt auf Gewerbekunden? Je klarer Ihre Zielgruppe ist, desto besser können Sie Ihre Kundenakquise vorbereiten.

Fehler 2: Sie haben keine Strategie

Kundenakquise braucht Struktur. Legen Sie fest, wie viele Kontakte Sie in welchem Zeitraum ansprechen möchten. Planen Sie Budget, Personal und konkrete Massnahmen.
Schalten Sie Werbung nicht ins Blaue hinein. Gehen Sie dorthin, wo Ihre Zielgruppe ist: online, lokal oder über persönliche Netzwerke.

Fehler 3: Sie starten erst, wenn Aufträge fehlen

Kundenakquise ist kein Notfallprogramm. Sie sollte fest zu Ihrem Arbeitsalltag gehören. Denn Vertrauen entsteht nicht über Nacht. Planen Sie regelmässige Akquise-Zeiten ein. So bleiben Sie sichtbar und bauen kontinuierlich neue Kontakte auf.

Fehler 4: Sie unterschätzen die Regeln zur Kaltakquise

Kaltakquise ist in der Schweiz klar geregelt. Privatpersonen dürfen nicht ohne Einverständnis per Telefon oder E-Mail für ein Verkaufsgespräch kontaktiert werden.
Informieren Sie sich vorab über die geltenden Regelungen des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) sowie die DSG. Rechtliche Anforderungen können sich ändern und sollten regelmässig überprüft werden. So investieren Sie Ihre Zeit in Massnahmen, die wirklich neue Kunden bringen.

Fehler 5: Ihre Website überzeugt nicht

Wer Kunden gewinnen möchte, braucht eine moderne und nutzerfreundliche Website. Sie ist oft der erste Kontaktpunkt mit Ihrem Unternehmen.

Nutzen Sie Ihre Website als Akquise-Tool. Zeigen Sie Ihre Leistungen, veröffentlichen Sie passende Inhalte und bieten Sie einfache Kontaktmöglichkeiten. Eine gute Suchmaschinenoptimierung macht Ihre Seite sichtbarer und erreicht Menschen, die online nach einem passenden Makler suchen.

Gerne erstellen wir Ihre Website und kümmern uns um professionelle Suchmaschinenoptimierung.

Fehler 6: Ihr Unternehmen ist nicht auf Social Media vertreten

Neben der Website lohnt sich eine aktive Präsenz auf Social Media. Regelmässige Beiträge auf Instagram, Facebook oder im Google Business Profile schaffen Reichweite und stärken Ihre Bekanntheit.

Zeigen Sie Einblicke in Ihren Büroalltag, erklären Sie Leistungen oder greifen Sie aktuelle Themen aus der Immobilienbranche auf. So wirkt Ihr Unternehmen greifbarer und bleibt im Gespräch.

Fehler 7: Sie vernachlässigen Bestandskunden

Nach einem erfolgreichen Abschluss endet Ihre Kundenbeziehung nicht automatisch. Ein gutes After-Sales-Management kann neue Empfehlungen und Folgeaufträge bringen.
Bleiben Sie mit ehemaligen Kunden in Kontakt. Kleine Aufmerksamkeiten, relevante Informationen oder regelmässige Marktupdates sorgen dafür, dass Sie positiv in Erinnerung bleiben.

Checkliste für erfolgreiche Kundenakquise als Immobilienmakler

Bevor Sie Ihre Akquisestrategie umsetzen, prüfen Sie folgende Punkte:

✓ Zielgruppe klar definiert
✓ Professionelle Website mit Kontaktmöglichkeiten vorhanden
✓ Google-Unternehmensprofil optimiert
✓ Regelmässige Präsenz auf relevanten Social-Media-Kanälen
✓ Strukturierte Nachverfolgung von Interessenten
✓ Empfehlungsmarketing aktiv genutzt
✓ CRM-System für Kontaktverwaltung eingesetzt
✓ Bestehende Kundenkontakte regelmässig gepflegt

Digitale Strategien und Tools für die Kundenakquise von Immobilienmaklern

Kundenakquise bleibt menschlich. Digitale Tools nehmen Ihnen jedoch viele Routineaufgaben ab. So haben Sie mehr Zeit für persönliche Gespräche.

Mit onOffice enterprise strukturieren Sie Ihre Abläufe von der Kontaktpflege bis zur Nachfassung. Checklisten helfen Ihnen, wichtige Schritte im Blick zu behalten. Die onOffice App erleichtert es, Kontakte direkt vor Ort zu erfassen. Mit dem Akquisecockpit behalten Sie Ihre Aktivitäten im Blick und arbeiten direkt aus der Immobilienübersicht.

Auch Ihre Online-Kundenakquise wird einfacher. Über den Lead-Generator können Eigentümer direkt eine Immobilienbewertung anfragen. Die Daten werden in onOffice gespeichert und stehen Ihnen für die weitere Bearbeitung zur Verfügung.

Der Prozessmanager macht wiederkehrende Schritte planbar. So lassen sich Nachfassaktionen und Kommunikationsabläufe besser organisieren.

Bestandskontakte gezielt nutzen

In vielen Maklerbüros steckt grosses Potenzial im CRM. Dort liegen Kontakte, Suchprofile und frühere Kundenbeziehungen. Genau diese Daten können neue Gespräche auslösen.

Mit BOTTIMMO Light im onOffice Marketplace können onOffice Kunden Bestandskontakte zu Marketing-Kampagnen einladen. So lässt sich zum Beispiel prüfen, ob die Wohnsituation noch passt oder ein Suchprofil aktuell ist. Reagiert ein Kontakt, bleibt der Makler über automatisierte E-Mail-Strecken im Gespräch.

Auch neue Käufer und Verkäufer lassen sich über passende Werbemittel, Tools, Quizzes oder Rechner erreichen. Der Gedanke dahinter: Sie bieten Mehrwert und erhalten im Gegenzug neue Kontaktdaten.

Fazit: So gelingt Kundenakquise für Makler

Kundenakquise für Immobilienmakler funktioniert am besten mit einer klar definierten Zielgruppe, regelmässiger Kontaktpflege und effizienten digitalen Prozessen. Wer dauerhaft sichtbar bleibt, Vertrauen aufbaut und bestehende Kontakte aktiv pflegt, schafft die Grundlage für nachhaltige Neukundengewinnung.

Möchten Sie Ihre Kundenakquise effizienter gestalten? Informieren Sie sich über digitale CRM- und Automatisierungslösungen, mit denen Sie Akquiseprozesse strukturieren, Leads verwalten und mehr Zeit für persönliche Kundengespräche gewinnen.